Налог на недвижимость: несправедливый мираж

В 2015 году нам обещают налог на недвижимость, который будет рассчитываться с кадастровой оценки
Автор:
Материал предоставлен редакцией еженедельного журнала "Недвижимость"
Просмотров:
1933
Опубликовано:
06.11.2014 года
Налог на недвижимость: несправедливый мираж

Она ближе к рыночным показателям и отличается от данных БТИ, по которым ставка налога рассчитывалась до этого. Предварительная оценка последствий не обрадует собственников жилья — налоговая нагрузка на них вырастет вдвое.

Набраться смелости…

Больше десяти лет ушло на обдумывание Госдумой вопроса о том, увеличивать или нет налоговое бремя для граждан. Окончательное решение было принято в конце сентября в третьем чтении законопроект об изменении системы налогообложения имущества физлиц. В итоге — налог на жилье теперь будет взиматься с кадастровой стоимости объектов, которая максимально приближена к рыночной.

Закон получил название «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

Напомним, Минфин предлагал дополнить Налоговый кодекс главой «Налог на недвижимое имущество физических лиц», заменив налогом на недвижимость два налога — на имущество и на землю. Однако этого не произошло. В результате раздел X Кодекса дополнится главой 32 — «Налог на имущество физических лиц». Сейчас при определении налоговой базы используется инвентаризационная стоимость.

Будем платить за фантик?

 «Задача нового закона — приблизить, насколько это возможно, кадастровую стоимость к рыночной цене. В большинстве случаев кадастровая стоимость выше инвентаризационной», — сообщает Людмила Цветкова, финансовый директор «Миэль-Загородная недвижимость» (Москва).

По ее словам, с одной стороны, будет происходить снижение процентной ставки: предельная ставка для жилья составит 0,1% от кадастровой стоимости (до этого ставка налога была 0,3% от инвентаризационной стоимости, которая значительно ниже). Теперь в большинстве платежек сумма налога увеличится.

Переход к уплате нового налога будет плавным, в течение пяти лет (с 2016 по 2020 г.) сумма будет расти постепенно. Ставка в 0,1% будет действовать в 2020 году, то есть на пятый год исчисление налога будет производиться в полном объеме. Добавим, что ставка налога составит 0,1% будет установлена для жилья, гаражей, хозяйственных сооружений площадью не более 50 кв. м. В отношении коммерческой недвижимости (торговые и офисные объекты), а также дорогостоящей недвижимости (свыше 300 млн руб.) предельная ставка составит 2%. Для прочих объектов недвижимости ставка налога не должна превышать 0,5%. Стоит отметить, что в поправках появилось нововведение: муниципалитетам предоставляется право уменьшать эту ставку до нуля либо увеличивать до 0,3%.

При этом местные власти смогут повышать базовую ставку налога на имущество до 0,3% или понижать ее до нуля, устанавливая собственные налоговые льготы, основания и порядок их применения налогоплательщиками. Пока неизвестно, какие ставки установят для своих жителей муниципальные власти.

Льготный коридор

Для отдельных категорий налогоплательщиков (для инвалидов I и II групп, инвалидов с детства, военнослужащих, участников Великой Отечественной войны, пенсионеров и т. п.) предусмотрены налоговые льготы. Льгота будет применяться только в отношении одного объекта каждого вида, то есть одной квартиры, одного гаража, одного дома. Базовый налоговый вычет для квартир будет равняться стоимости 20 кв. м общей площади, для домов — 50 кв. м, для комнат — 10 кв. м.

Платить по расписанию

Налоговым периодом признается календарный год. Налог подлежит уплате по месту нахождения объекта не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налогоплательщику по почте будет приходить уведомление о необходимости уплате налога.

«Однако надо понимать, что неполучение этих документов по той или иной причине не освобождает человека от обязанности по уплате налога в срок и ответственности за неуплату или просрочку платежа», - подчеркивают специалисты «Инком-Недвижимость».

Сумма налога при исчислении его от кадастровой стоимости объекта, как правило, возрастает, поскольку такая цена обычно выше инвентаризационной стоимости. Конкретная величина налога зависит от месторасположения и стоимости дома, а также от площади квартиры.

«Но можно говорить об изменении величины налога в зависимости от типа дома. Если говорить о квартирах в домах, которые мы называем «хрущевками», то увеличение размера налога составит от 10 до 12 раз. Для квартир в «сталинках» изменение суммы налога будет на уровне 5-6 раз», — отмечает Людмила Цветкова.

Если же говорить о новостройках, то изменение величины налога здесь будет несущественным. Сумма платежей увеличится не более чем на 20%.

Финансовые препятствия

Для понимания механизма расчетов приведем пример. Предположим, что в Екатеринбурге мы владеем стандартной квартирой площадью 42 кв. м. Цена нашего жилья — 2 988 636 руб. Вычтем из этой суммы — 0,1% и получим — 2 988 рублей. То есть почти три тысячи рублей в год придется заплатить за относительно скромненькую квартиру. На первый взгляд сумма может показаться терпимой в том случае, если человек имеет стабильный и неплохой заработок. Но как быть тем, кто едва сводит концы с концами? Очевидно, что таким людям придется очень непросто, так как возрастет нагрузка на семейный бюджет. Ведь помимо всего прочего есть и другие расходы: коммунальные платежи, покупка продуктов питания, транспортный налог для авто-владельцев и пр.

Конечно, бывают ситуации, когда человек с небольшим доходом может получить жилье в центре города по наследству. Как в таком случае будет рассчитываться ежегодный налог на жилье? Стоит ли полагаться на послабления, учитывая скромный размер кошелька счастливого обладателя? Пока эти вопросы звучат риторически, так как после них следуют лишь затяжные паузы чиновников.

Следующий момент. Не стоит забывать, что размер нашего ежегодного налога (2988 руб.) с годами будет только увеличиваться. Так как кадастровая оценка основывается на рыночных данных, то положение ее будет весьма зыбким. Поясним, что сегодня кв. м в Екатеринбурге оценивается в среднем в 74 300 рублей, годом ранее — в 71 160 рублей. Тогда бы имея «двушку» площадью 42 кв. м налог составлял 1 565 рублей, теперь же — 2988 рублей. Почти на 1,5 тыс. за год. Если такими темпами цены на жилье и дальше будут расти в Екатеринбурге, то к 2020 году сумма платежа составит уже почти 12 тыс. руб.

С оглядкой на Запад

На Западе налог на недвижимость играет роль регулятора рынка: высокие расходы на содержание домов и квартир снижают привлекательность инвестиций в жилье и, следовательно, препятствуют росту цен. Во многом благодаря этому налогу практически любой среднеобеспеченный житель США и стран Евросоюза может купить жилье, пусть и в кредит — в отличие от России, где подавляющему большинству населения такая покупка не по карману.

В качестве иллюстраций рассмотрим, как действует откатанная система взыскания налога с жилья в Европе.

В Германии, например, помимо налога на покупку недвижимости (от 3,5 до 6,5%), собственник должен выплачивать ежегодный налог. Он равен 0,35% от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта. Существует еще и муниципальный коэффициент, размер которого определяется районом проживания. В общей сумме получается 0,98-2,84% от оценочной стоимости объекта в год. Например, налог на апартаменты с одной спальней в Берлине составляет около 100-180 евро в год. Впрочем, этот коэффициент, вычитаемый налоговой службой, может варьироваться, так как зависит от множества факторов (стоимость  объекта, местоположение и пр.).

Теперь пару слов о налоговой системе Чехии. При покупке квартиры на первичном рынке никаких налогов платить не нужно. Налоговый сбор распространяется только на приобретение вторичного жилья. Равен он 4% от стоимости объекта. Но все без исключения должны платить ежегодный налог. Так, для квартиры площадью 100 кв. м он равен в среднем 1 600 рублям. Величина налога высчитывается в зависимости от типа жилья, района нахождения и площади.

При покупке квартиры в Швейцарии будущему собственнику требуется выплатить налог на передачу земельной собственности. Составляет он от 2 до 5% от суммы сделки. Услуги нотариуса равны 0,5-1%. Следует помнить и о расходах по занесению в реестр прав собственников — это 0,5%. В стране предусмотрен налог на имущество (0,2-0,6%), который рассчитывается от величины вложенного капитала. Есть еще поземельный налог. Равен он 0,3-0,5% от оценочной стоимости объекта. Оба налога выплачиваются 1 раз в год. К расходам на содержание относятся коммунальные платежи, страхование, мелкие ремонтные расходы, консьерж и т.д. Для коммерческой недвижимости они составляют 15-20% от ежегодного дохода (например, от сдачи площадей в аренду), для жилой недвижимости — приблизительно 50 евро за 1 кв. м в год. Рассмотрим реальный пример для апартаментов, расположенных в частной резиденции площадью 140 кв. м, имеющих специальное подсобное помещение и парковку:

  • 705 тыс. евро — стоимость объекта недвижимости;
  • 12 860 евро — налог на передачу земельной собственности;
  • 3 300 евро — пошлина земельного реестра;
  • 7 050 евро — услуги нотариуса;
  • 1 240 евро — пошлина на разрешение покупки иностранцам;
  • 8 300 евро — меблировка;
  • 737 750 евро — стоимость жилья вместе с сопутствующими налогами и расходами.

Законопроект устанавливает переходный период до 2020 года, во время которого субъекты РФ смогут работать по существующей налоговой базе, используя инвентаризационную, а не кадастровую стоимость.

Комментарии специалистов

Ольга Старицына, специалист по недвижимости, юрисконсульт АН «Афина-Риэлти» (Екатеринбург):

«Предстоящий единый налог на недвижимость направлен, прежде всего, на увеличение поступлений в местные бюджеты. Понятно, что под новое налогообложение попадут в первую очередь города-миллионники, в которых сосредоточен основной капитал.Сложность принятия данной реформы связана, прежде всего, с внедрением единой информационной базы, объединяющей сведения о земельных участках и объектах недвижимости. На мой взгляд, в настоящий момент общество и органы государственной власти пока не готовы к принятию налога, так как Минфину предстоит подготовить ряд поправок в Налоговый кодекс. Только процесс принятия закона займет полгода, затем потребуется переходный период на принятие подзаконных актов. Плюс ко всему остается нерешенным вопрос о ставке налога. Есть предположение, что сумма налога будет рассчитываться, исходя из ценовой группы, цены квадратного метра, которая исходит из рыночной стоимости, а не от стоимости по БТИ. Причем граждане будут платить за недвижимость в три раза больше. Однако окончательные утверждения строить пока рано, поскольку основной вопрос о размере налога и оценке рыночной стоимости еще не решен».

Ярослав Ломакин, управляющий партнер «Honest & Bright Company Ltd» (Москва):

«Самый главный вопрос: как будет проводиться кадастровая оценка недвижимости? Если ответственность за оценку ляжет на специалистов из налоговых органов и Кадастровой палаты, то, скорее всего, возникнет проблема переоценки стоимости объекта. Главная причина —отсутствие наработанной оценочной базы. Не исключено применение метода — «a la stelya», после которого оценочный акт будет скорее результатом «на глаз». Чтобы этого избежать собственникам следует самостоятельно приглашать специалистов из БТИ, которые должны выдать вам паспорт и объективную оценку строения. Они как раз учитывают состояние стен, материалы, фундамент, планировку, отопление, коммуникации и так далее. В результате у вас есть реальная оценка стоимости вашего объекта, с которой вы пойдете в Налоговую. Самодеятельность в этом вопросе чревата большими потерями. Рекомендую всем найти хорошего специалиста в данном вопросе и все делать только по его рекомендациям. В любом случае одобрение данной реформы увеличивает налоговую нагрузку, ведь при продажах оценка сохранится на том же уровне. Чем больше налоговая нагрузка, тем дороже объект в эксплуатации. Как это может повлиять на цены? Однозначно, если будут работать рыночные механизмы спроса и предложения, то цены пойдут вниз».

Екатерина Горнова, юрист ООО «Уральское юридическое общество» (Екатеринбург):

«Основная цель предстоящей реформы — пополнение местного бюджета. Такая новация направлена на то, чтобы завести под налогообложение те объекты, по которым сейчас платежи не взимаются. Но самой главной опасностью является вероятность несправедливой кадастровой оценки объекта недвижимости в целях налогообложения компетентными органами. У всех у нас на слуху многочисленные споры налогоплательщиков, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земли. Можно только догадываться о том, с какими сложностями и затратами налогоплательщики — физические лица — будут отстаивать свои интересы во внесудебном порядке, а также в судах общей юрисдикции в случае, если они посчитают несправедливой кадастровую оценку объектов. Для одних владельцев квартир налоговое бремя на квадратные метры в следующем году может возрасти в десятки раз, а для других — окажется нулевым. Федеральная налоговая служба сделала предварительный расчет по результатам рыночной оценки объектов недвижимости в 83 регионах и исходя из ставки 0,1% для жилой недвижимости. И предупреждает, что налоговые базы будущего и действующего налога имеют разную природу и просто несопоставимы. Я считаю, что лишь государство и местные муниципалитеты окажутся в плюсе: уже учтенные и еще не учтенные объекты наконец-то обретут стоимость, близкую к рыночной, соответственно, поступления в бюджет будут достаточно значительными по сравнению с имеющимися. Налоговая же нагрузка для физических лиц, особенно для жителей крупных городов, может значительно возрасти, поскольку жилье там значительно дороже, нежели, например, в удаленных поселках. Также возрастет количество судебных дел, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости».

Алексей Тананов, директор компании «Областной центр оценки» (Екатеринбург):

«Перспективапринятия единого налога на недвижимость весьма неплоха только в том случае, если налогообложение будет исчисляться, исходя из рыночной стоимости объекта. Но когда речь идет о кадастровой оценке, то вероятность искажения реальной цены недвижимости возрастает в разы. Встречаются ситуации, когда кадастровая оценка земельного участка была далека от действительности, что абсолютно не в пользу собственника. Возможно, с принятием реформы стоит ожидать повышения налоговой нагрузки на граждан. Что касается изменения динамики цен на недвижимость, то в случае значительного увеличения налогообложения цены на квартиры уменьшатся. Здесь особую роль сыграет тот факт, что собственники, которые раньше покупали квартиры для дальнейшей их перепродажи с целью извлечения прибыли, начнут массово «сливать» недвижимость на рынок в больших количествах. Если налоговая нагрузка будет увеличена незначительно, то на ценах недвижимости это особо не отразится. Важно иметь в виду, что аренда квартир вырастет в цене в любом случае, потому как собственники должны покрывать свои убытки. Как повлияет принятие реформы на стоимость услуг оценочных компаний в будущем? Скорее всего, цены пойдут вниз. Допускаю, что будет принят закон «оптовых продаж». Это значит, что у оценщиков будет наработанная система оценки по определенным категориям той или иной недвижимости и обращение в такие инстанции будет носить коллективных характер, что, несомненно, повлияет на снижение стоимости оценочных услуг».

Фото: vrbiz.ru

г.Екатеринбург, ул.Шейнкмана 75, оф.9
(343) 228-03-20


  • Потерялись документы на дом бабушки, сделали новые на её сына, потом нашлись старые документы. Кому теперь принадлежит дом?
  • Здравствуйте! Мы столкнулись с такой проблемой. Коммунальные службы отказываются принимать у нас платежи за воду по счетчикам на основании того,...
  • Земельный участок у жены до брака, оформила право собственности на себя во время брака, построили на участке летнюю кухню и гараж, как оформить совместную собственность (долевое участие или брачный контракт)?
  • Здравствуйте. Я являюсь владельцем гаража в гаражно-строительном кооперативе на правах собственности. Подскажите, могу ли я открыть в нём магазин...
  • Здравствуйте! Подскажите, работники ЖКХ должны ли сделать в подъезде заезд для детской коляски на первом этаже? Или это должны делать жильцы!?
  • Здравствуйте! Правление коллективного сада установило, что высота заграждений между участками не может превышать 0,5 метра. Имею ли я право...
Кто вы в строительной сфере?


Какому материалу отдать предпочтение при строительстве дома?


  • Таунхаусы в коттеджных поселках Челябинска, Магнитогорска, области. Экологически чистые районы, уникальная природа, ипотека.
  • Каталог недвижимости, различные операции с недвижимостью: продажа, покупка объектов недвижимости, аренда вторичного жилья
  • Коммерческая недвижимость в Челябинске, нежилые помещения: торговые и офисные помещения, предприятия, склады, цокольные помещения.