КРИЗИС ОФИСА или звездный час арендаторов…

Ситуация на рынке аренды офисной недвижимости напоминает темную комнату, где по неволе оказались игроки...
Автор:
Светлана Березина, специально для Stroyka74.ru
Просмотров:
1641
Опубликовано:
17.02.2009 года

Ситуация на рынке аренды офисной недвижимости напоминает темную комнату, где по неволе оказались игроки. Каждый шаг (в том числе понижение арендных ставок) арендодателей может привести либо к выходу, либо к падению. При этом арендаторы находятся в той же неопределенности, но они стоят в другой темной комнате и для них падение арендодателей – шаг к выходу.


Дисбаланс спроса и предложения


Общая ситуация на рынке офисной недвижимости в Челябинске сложилась таким образом, что появился дисбаланс предложения и спроса. Эксперты утверждают, что в городе офисных помещений больше, чем спроса на них.


«Предложение превышает спрос», - утверждает директор «Корпорации СТРАТУМ» Олег Пермяков. При этом он настаивает на необходимости принимать во внимание все сегменты офисной недвижимости. «Некоторые аналитики строят выводы и прогнозы рынка, ограничиваясь только качественной офисной недвижимостью – специализированными бизнес-центрами, но это лишь один из сегментов. Кроме него мы выделяем еще три: вновь построенные административные здания, не позиционирующиеся, как БЦ; старые реконструированные административные здания; офисные помещения в составе жилых зданий – встроенно-пристроенные и на первых этажах, переведенные в нежилые. Эти сегменты «некачественных» офисов занимают львиную долю рынка и оказывают серьезное влияние на его развитие», - говорит Олег Пермяков.


Кризис отразился и на уровне спроса, и на компаниях, формирующих его.


«Бум переездов, связанных с окончанием сроков аренды в конце года понемногу сходит на нет, - говорит директор ООО "MD&T", Региональный партнер GVA Sawyer International Propery Advisers в Челябинске Ксения Тенькова, - С большими или меньшими потерями, все офисные центры пережили натиск арендаторов, связанный со снижением арендных ставок.


некачественная офисная недвижимостьТрадиционные флагманы в поглощении площадей – банки, страховая розница – в этом году таковыми уже не будут. В основном эти игроки либо отказались от развития, либо сокращают имеющиеся площади, чтобы сократить затраты на аренду после сокращений персонала – прошедших и предстоящих».


По мнению брокера департамента коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Компаньон» Романа Салаватова, показатели изменения спроса можно разделить на две подгруппы. В первой, где спрос формируют новые и расширяющиеся компании, он падает. Во второй, куда относятся компании, которым необходимо переехать в альтернативный офис с меньшей арендной ставкой, отмечается рост спроса.  При этом предложение растет. «На рынок за последнее время было выставлено очень много объектов, как торговых, так и офисных. Более того, количество офисных помещений предлагаемых в аренду, будет расти еще некоторое время», - отмечает эксперт.


Вместе с тем в Челябинске сформировался дефицит качественных офисных помещений.


По оценке «Корпорации СТРАТУМ», всего в городе примерно 800 тыс. кв.м. офисной недвижимости, сдаваемой в аренду - примерно половина, в том числе качественной - 100-120 тысяч. При этом порядка 70% арендаторов в Челябинске – это региональный малый и средний бизнес, не формирующий стабильную арендную базу. «Такие компании очень чувствительны к экономической ситуации, - отмечает Олег Пермяков, - и при ее изменении готовы мобильно увеличить либо сократить занимаемые площади, повысить либо понизить классность арендуемых помещений. Неустойчивость арендной базы обусловливает волатильность и ценовую неэластичность рынка».


В настоящее время не исключен и вариант отказа от офисного помещения. Местные игроки, в том числе и строительные компании, чтобы сократить издержки, вынуждены жертвовать офисом.


Прения об арендных ставках


Администрация города идет на встречу арендаторам. Как сообщил на одном из аппаратных совещаний заместитель главы города по экономическому развитию Петр Конарев, владельцы торгово-офисных помещений начали снижать арендную плату. «Чтобы фирмы не закрывались, мы постоянно ищем места с низкой арендной платой. Рекомендуем арендодателям снижать цену за сдаваемое помещение. Хочу отметить, что многие так и поступают», - сказал Петр Конарев. По его данным, 70% владельцев коммерческой недвижимости снизили арендную плату на 30%.


Но позиции арендодателей не однозначны. Одни уже снизили арендные ставки. Другие рассматривают данный вопрос. Третьи заняли выжидательную позицию…


В одном из престижных офис-центров в будущем возможно падение арендных ставок. По словам менеджера отде ла аренды офис-центра «Мизар» Елены Яковлевой, вопрос снижения арендных ставок на данный момент рассматривается.


В офисном центре «Аркаим-плаза» не готовы снижать ставки. Они объясняют свою позицию тем, что другие центры класса «А» не производят снижения. «Никто из класса «А» не снизил арендных ставок, - говорит директор департамента продаж ООО «Плаза-ДС», Ольга Басарыгина , ссылаясь на мониторинг рынка, который они постоянно проводят. «Видимо, нет необходимости», - отмечает она.

Инвестиционная строительная компания «РЭККОМ» ведет разную арендную политику. «В новом офисном центре «Rekkom Palace» в начале 200 9 года мы были вынуждены для привлечения арендаторов снизить ставку на 20%», - говорит маркетолог инвестиционной строительной компании «РЭККОМ» Евгения Чёрная.


Но в другом офисном здании «РЭККОМ» ставки остались неизменны.


«Офисному зданию на ул. Труда, 95 уже семь лет, и за это время арендаторы менялись не часто. Арендная ставка в данном офисном здании в прошлом году не повышалась, поэтому в планах компании на этот год арендную ставку оставить прежней, - отмечает Евгения, - Дополнительным аргументом к этому послужило и то, что счета за коммунальные услуги возросли по решению городской думы, а эти расходы у нас заложены в арендную ставку».


«В офисном центре «Челябинск-Сити» арендная ставка определяется индивидуально. В зависимости от занимаемой площади и других условий договора», - сообщает специалист по маркетингу Управляющей компании «Челябинск-СИТИ», Владимир Картушов. Он отмечает, что в связи с кризисом условия аренды изменились в лучшую сторону.


Совсем скоро в Челябинске откроется новый торговый центр «Интерио», где наряду с торговыми будут представлены и офисные помещения. «В 2008 году, когда мы заключали предварительные договоры аренды в этом торговом центре, естественно ставки определяли на ту дату, - говорит  директор торгового центра «Интерио» Алексей Банников. - Но осенью рынок поломало, изменило, и мы вынуждены были подкорректировать арендные ставки и сделать скидки в районе 20-25%. Эти скидки будут действительны до середины 2009 года. В принципе, дальше не планируем сильно снижать арендные ставки, потому что у нас действует определенная специфика. Наш торговый центр - новый, у него есть своя изюминка, он отличается от многих других. И направленностью, и составом арендаторов».


Кризис офиса. Вчера и сегодня.


Несмотря на кризисную ситуацию на рынке офисной недвижимости, некоторые игроки перепрофилируют торговые помещения в офисные.


В Garderobe место, где раньше были выставлены коллекции модной одежды, займут сейфы с деньгами. По словам исполнительного директора компании ООО «Фрост-Инвест» Константина Калинина, по местоположению и квадратуре здание выгодно для финансовых структур. И поэтому планируется реализовать в Garderobe некий финансовый сектор. Решение перепрофилировать торговое здание в офисное связано с эффективностью вложений. «Это наиболее, на наш взгляд, привлекательный инвестиционный проект, - говорит Константин Калинин, - и структура бизнеса более эффективная».


Арендная политика в здании бывшего бутика рассчитана на индивидуальный подход к арендаторам. Стоимость квадратного метра на первом этаже здания равна 1500 рублей, на втором и третьем - от 1000 рублей. Но эти цены не фиксированы. «Мы устанавливаем арендные ставки в ходе переговоров. Ведь наше основное корпоративное правило: «Заработаем вместе», - поясняет исполнительные директор «Фрост-Инвест». – И ситуация на рынке заставляет нас подходить дифференцировано».


По мнению специалистов, арендные ставки изменились почти в половину. «Ставки определяются рыночным спросом, а в сегодняшней ситуации арендаторы не готовы и не могут себе позволить платить прежние суммы», - говорит Олег Пермяков. По словам директора Корпорации СТРАТУМ», фактическое падение ставок, по сравнению с третьим кварталом 2008 года, составило 30-50% в сегментах некачественных помещений и до 40% в бизнес-центрах.


«Офисная недвижимость напрямую зависит от активности финансового сектора. И сегодня сложилась ситуация, когда можно снять офис с отличным ремонтом по очень низким ценам, к примеру, некоторые офисные центры готовы идти на дисконт до 50%», - говорит брокер департамента коммерческой недвижимости, агентства недвижимости «Компаньон» Роман Салаватов.


«Ещё в ноябре 2008 года рынок аренды стал рынком арендатора – только самые лояльные обитатели офисных центров не попытались получить площади лучшего качества по более низкой ставке (по отношению к занимаемым площадям)», - отмечает директор ООО "MD&T", Региональный партнер GVA Sawyer International Propery Advisers в г. Челябинск, Кcения Тенькова. - Сейчас можно говорить о том, что ставки, «подкорректированные» кризисом несколько застыли, возможно перед новым скачком – вверх или вниз».


По оценкам корпорации «СТРАТУМ», сегодня цены за квадратный метр в качественных офис-центрах города варьируются от 700 (ОЦ Свобода) до 1400 («Аркаим-плаза») рублей.


В бизнес-центре «Мизар» квадратный метр стоит 1130 рублей. По словам менеджера отдела аренды Елены Яковлевой, в эту сумму входит все (коммунальные платежи, охрана, клининг). Отдельно оплачивается телефон и Интернет.


В офисном центре «Аркаим-плаза» стоимость одного квадратного метра равна 1400 рублей. Эта цена включает в себя все основные платежи. Не входит в эту сумму оплата за телефон, Интернет и клининг. Как отметила директор департамента продаж Ольга Басарыгина, арендные ставки у них фиксированы и одинаковы для всех арендаторов.


«В новом офисном центре «Rekkom Palace», арендная ставка в настоящее время составляет 900 рублей за квадратный метр с учетом НДС и всех коммунальных платежей, кроме электроэнергии, телефона и Интернета», - говорит маркетолог инвестиционной строительной компании «РЭККОМ» Евгения Чёрная. По ее словам, в другом офисном здании компании «РЭККОМ», по ул. Труда, 95, квадратный метр стоит 850 рублей, с учетом НДС и всех коммунальных платежей (кроме услуг междугородней и Интернет-связи).


Наконец, в бизнес-центре «Челябинск-Сити», арендная ставка варьируется от 1100 рублей.


Арендаторы и арендная политика


Арендаторов цены за квадратный метр не всегда устраивают. Есть и другие причины, по которым они задумываются о переезде…


«Мы располагаемся в БЦ Аркаим Плаза, - говорит заместитель директора ООО «Региональное Ипотечное Агентство Недвижимости» Наталья Курбала, - В целом, нужно отметить, нас устраивают условия аренды и мы очень довольны сервисом. Хотя есть некоторые условия, которые нам бы хотелось поменять, например отсутствие выбора провайдера услуг Интернета, телефона. Так как здание обслуживает определенный провайдер. А так же ценовая политика. Стоимость за квадрат здесь самая высокая во всем городе, и даже в связи с кризисом ее не пересматривают. Досадно...»


Наталья также отмечает отсутствие парковки у здания и усиленную пропускную систему, которая несколько пугает народ.


Компанию «Ремстрой-7», расположенную на территории «Мизара», кроме цены устраивает все. «Дороговато конечно. Но качество услуг - отличное, удачное местоположение (центр города), хорошая планировка, стоянка, связь (Интернет)», - уточняет директор «Ремстрой-7» Владимир Павлов.


Довольны всем: и стоимостью, и сроками оплаты, и предложенным помещением, в компании «Атриум», которая находится в торгово-офисном комплексе «Каскад». «И даже если нам предложат другое помещение по меньшей цене, мы переезжать не будем», - отмечает директор «Атриума», Андрей Барышников.


В отличие от них, «Риан» рассматривает вопрос о переезде: «Мы планируем переезжать в другой офис, опять же по причине высокой арендной платы. Так как сейчас не только мы, но и другие компании, пересматривают свой бюджет и минимизируют затраты, в первую очередь - арендную плату».


«Ремстрой-7» не думает о переезде, но сокращение затрат и для них актуально: «Если, скажем, нам предложат аренду – 600-700 рублей за квадрат, мы будем рассматривать варианты. И все будет зависеть от условий, которые нам предложат», - подводит итог директор «Ремстрой-7» Владимир Павлов.


Прогнозы. Мнения и комментарии.


Профессионалы отмечают, что цены еще будут корректироваться в течение года.


По словам директора «Корпорации СТРАТУМ», неизменной цена за квадратный метр останется только в качественных бизнес-центрах. «В течение 2009 года здесь движения не будет, - прогнозирует он, - так как основные условия зафиксированы договорными отношениями в начале года».


В то же время, «арендные ставки в сегментах некачественных офисов изменятся настолько, насколько потребует рынок», - говорит Олег Пермяков. «Совокупный спрос регионального бизнеса на офисные помещения в 2009 будет стагнировать, либо уменьшится, тогда как предложение некачественных помещений будет расти, поскольку многие компании выйдут из бизнеса». По прогнозам «Корпорации СТРАТУМ», ситуация начнет изменяться к лучшему с 2010 года и, вероятно, в 2011 году сложится баланс нового спроса и существующего предложения.


Другие сроки изменения спроса обозначает брокер департамента коммерческой недвижимости, агентства недвижимости «Компаньон», Роман Салаватов.


«Через пару месяцев мы сможем сказать: «Ну вот, пузырь недвижимости лопнул, что дальше?» А дальше начнется рост… медленный, но рост. Вполне возможно, что потребуется не два месяца, а четыре. Просто бизнесу необходимо понять, в каких условиях он очутился и что будет дальше, - отмечает он. - Ставки еще некоторое время будут корректироваться. Причиной тому будет как падение в секторе реальной экономики и на сырьевых рынках, так и то, что рынок недвижимости реагирует с временной задержкой на экономическую ситуацию, по крайней мере, в части снижения цен».


По прогнозам директора ООО "MD&T", Регионального партнера GVA Sawyer International Propery Advisers в г. Челябинск, Кcении Теньковой, сдача офисных площадей в аренду в условиях развивающегося кризиса вообще может исчезнуть как бизнес.


«Спросом и сейчас, и до кризиса пользовались офисные площади с необходимой инфраструктурой и управлением, с хорошей транспортной доступностью и по адекватной цене, - говорит она. - Помещения, которые выдерживают соотношение цена-качество, всегда будут заполнены. Один из таких примеров – «Мизар» - первым прочно занявший лидирующие позиции на рынке офисной недвижимости Челябинска.


Не найдут своих арендаторов новые объекты, предлагающие арендаторам сделать ремонт за свой счёт. Наиболее популярный лот в Челябинске ужался до 30-50 кв.м. На мой взгляд, ставки уже упали до уровня, близкого к возможному минимуму. Однако при ухудшении экономической ситуации в целом неизвестно, сохранится ли вообще такой бизнес, как сдача офисных площадей в аренду».


Какими бы ни были прогнозы, ясно одно, что выход из темной комнаты есть…


Фото с сайтов: Images.yandex.ru, Sobolev.net.ru, Remont.ru, 2074.ru, Ars-facade.ru, Tambovinfo.ru, Rekkom.ru.


Иллюстрации офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых зданий, предоставлены корпорацией «Стратум».

Комментарии к статье
  • Катерина 18.02.2009
    наверное есть компании которых кризис не сильно затрагивает или которым нужно сохранить свои статус, поэтому они остаются в дорогих офисах
  • Иван 18.02.2009
    да, но все-таки 70% бизнеса - это малый и средний, который очень подвержен ситуации на рынке!
  • Алексей 18.02.2009
    достойно уважения то, что в Мизаре идут на встречу арендаторам
  • Елена 19.02.2009
    один плюс, что хоть цены установятся согласно реалиям жизни


Кто вы в строительной сфере?


  • Каталог недвижимости, различные операции с недвижимостью: продажа, покупка объектов недвижимости, аренда вторичного жилья
  • Коммерческая недвижимость в Челябинске, нежилые помещения: торговые и офисные помещения, предприятия, склады, цокольные помещения.
  • Таунхаусы в коттеджных поселках Челябинска, Магнитогорска, области. Экологически чистые районы, уникальная природа, ипотека.
Stroyka174 Контакты: Электронная почта: reklama@stroyka74.ru