Как выбрать хорошего риэлтора

Профессиональный агент по недвижимости, который быстро подберет вам необходимые варианты и грамотно оформит документы для сделки с недвижимостью, при этом не требующий за свою работу заоблачные суммы…. Утопия или реальность? Разберемся со специалистами строительного портала stroyka74.ru.
Автор:
Людмила Баннова, редактор портала "stroyka74.ru"
Просмотров:
10600
Опубликовано:
18.04.2012 года
Как выбрать хорошего риэлтора

Где искать риэлтора

На вас может работать высококлассный специалист в потертых джинсах, а вы откажетесь от услуг клерка в костюме-тройке. В чем же дело? В том, что первый «собаку сьел» на продаже квартир. А у второго, кроме лощеных туфель, за душой ни опыта, ни знаний. И хорошо, что вы смогли разглядеть это раньше, чем появились первые проблемы.

Однако обычному человеку отличить специалиста-риэлтора от неспециалиста довольно сложно. Мало того, проверить качество его работы еще труднее, ибо сам продавец или покупатель не является спецом в этой отрасли. Здесь отношения с исполнителем услуг в первую очередь строятся на доверии и, конечно же, на пунктах договора.

Начнем с доверия. Главный показатель хорошего агента по недвижимости — рекомендации знакомых. Если к этому человеку обращались несколько раз, и все сделки прошли гладко, то стоит присмотреться именно к этому человеку. При этом в среднем проверка «чистоты» одного объекта стоит от 10 тысяч рублей.

— Риэлтор должен вам нравиться (и внешне, и внутренне), — утверждает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Вы, как клиент, должны ему доверять, т.к. некоторый период времени он будет вашим единственным источником информации, советчиком и помощником.

Многие предполагают, что чем больше агентство недвижимости, чем обильнее его реклама, чем ближе к центру и богаче его офис — тем качественнее там оказывают услуги. Это не совсем так.

— Совсем необязательно заказывать риэлторские услуги у широко разрекламированного агентства по недвижимости, — уверена Ирина Сидорочева, юрист с высшим образованием, частный агент. — Иное небольшое агентство или частный риэлтор поможет вам провести сделки с недвижимостью зачастую оперативнее, дешевле и профессиональнее.

Как выбрать хорошего риэлтора

И действительно, все средства, затраченные на пиар, уже заложены в сумму сделки. Стоит ли переплачивать за имя, получая те же услуги? Вопрос риторический. Но помните, что ответственность агентства, как юридического лица, гораздо больше, чем частного специалиста. В любом случае вам нужно выбирать человека, а не громкое имя агентства.

Известно, что обеспеченные люди не доверят оформлять сделки с недвижимостью кому попало. Им есть, что терять, и они очень хорошо просчитывают свои риски. И любой другой вменяемый человек не придет ни в агентство, ни к риэлтору «с улицы». Рядовой челябинец осуществляет сделки с недвижимостью в среднем всего 2-3 раза на протяжении всей своей жизни. При этом суммы, стоящие в договоре купли-продажи, весьма и весьма существенные. Многие из нас и за 10 лет не заработают на обычную однокомнатную квартиру (если откладывать по 10 тысяч рублей каждый месяц, для простоты расчетов не учитывая инфляцию, хватит только на «убитую» хрущевку). Доверить весомую часть своей жизни и денег первому встречному решится разве что слишком недальновидный или авантюрный человек.

— Но даже если вам порекомендовали риэлтора, сразу уточните его специализацию, — советует Ирина Сидорочева. — Может, он больше времени занимается арендой, а не продажей квартир, или специализируется на загородной недвижимости, а не на городских объектах. В каждом направлении есть своя специфика, поэтому пусть он же и посоветует вам специалиста именно по вашей тематике.

Итак, по заверению Альбины Муратовой, профессиональный риэлтор должен обладать следующими навыками: оперативность, пунктуальность, коммуникабельность, общительность, внимательность, уравновешенность и «трезвость ума». Также немаловажно умение работать с цифрами (цены, метры, сроки), четко формулировать свои мысли и доходчиво их выражать. Но все же главное в работе риэлтора — желание постоянно совершенствоваться и расти, желание работать с людьми и для людей. Хороший риэлтор — это человек с развитым чувством интуиции, логики, отточенными до профессионализма методиками и навыками работы. Это как минимум хороший психолог, умеющий ценить свое время и время клиентов. Он отличный продавец и переговорщик, умелый оратор и умный специалист. Хороший риэлтор всегда работает на репутацию (своего агентства и свою личную), ему важно качество проведенной работы и сделки, а не количество сделок и процентов.

Это в идеале. А что же на деле?

Куда ни плюнь — везде риэлтор

На западе работа агентов по недвижимости серьезно отличается от российской. За границей специалисты подыскивают подходящие варианты и, после получения согласия от продавца и покупателя, приводят своего юриста. Теперь все интересы клиентов представляют специалисты с юридическим образованием. Они обговаривают тонкости договора и оформляют все необходимые документы. При этом договариваться они могут довольно долго. Известны случаи, когда юристы до полугода «утрясали» пункты сделки.

В России же все наоборот. Расскажу собственный опыт работы с риелторами. Нам советуют человека, он приезжает и проходит по квартире. Спрашивает, все ли документы в порядке. Мы, собственно, и не знаем, все ли в порядке, но честно показываем, что есть. Агент долго листает бумаги, изрекает глубокомысленное «угу, тут надо доделать» и исчезает в неизвестном направлении, иногда отвечая на телефонные звонки нечто неопределенное «работаем». В Интернете появляются объявления о продаже нашей квартиры с нужной нам суммой плюс надбавка 100-200 тысяч (в зависимости от аппетитов агента). Квартиру начинают смотреть люди, при этом многие из них не знают, куда выходят окна или изначально не хотят жить в хрущевке, отказывают в осмотре прямо у подъезда при упоминании, что у нас последний этаж. У большинства покупателей практически нет никакой информации о продаваемом жилье. Естественно, что до сделки с этим горе-агентом мы так и не доработали. Устный (!!!) договор пришлось разорвать уже через пару недель.

Как выбрать хорошего риэлтора

Наверняка вы также вспомните подобный негативный опыт работы с риэлтором по рассказам родственников, друзей и коллег. С непрофессионализмом агента по недвижимости пусть косвенно, но сталкивался каждый из нас. Все это можно объяснить довольно просто: в российской действительности у риэлторов нет профильного образования. Риэлторская деятельность не лицензируется, не сертифицируется, на риэлторов никто не учит. Кроме того, нет ни единого закона, регламентирующего данный вид деятельности. Все отношения типа «риелтор-клиент» регламентируются только пунктами договора, если он вообще есть.

В сфере покупки-продажи квартир на данный момент царит хаос. Однако часто люди боятся влезать в тягомотину оформления документов и не хотят сами разбираться в тонкостях законодательства. И эта профессия весьма востребована. Поэтому на рынке недвижимости практикуют доморощенные специалисты: домохозяйки, активная молодежь, нечистые на руку личности, обладающие жаждой легкой наживы на тотальной юридической неграмотности народа.

Нынешние риэлторы не смотрят даже стандартный пакет документов. И неважно, кто это: профессионал, работающий 15 лет на рынке, или юное создание-выпускница школы. Горе-агент не запрашивает элементарную справку из УК о прописанных в данной квартире гражданах. А потом выясняется, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетнего ребенка или человека, находящегося в МЛС. Или вот так:

Мы купили участок при помощи агентства недвижимости. А сосед протянул через него ветку газа. Как оказалось, нам продали землю без кадастровых документов, то есть наш надел земли официально не существовал. Выяснилось, что на территории поселка всего было выделено и оформлено только пара участков.

В другом случае при установленных кадастровых координатах участок оказался не вдоль дороги, а несколько сдвинут относительно нее. Да так, что треть участка была под трассой. Для продавца настоящее расположение участка также стало откровением.
Оба случая — из реальной судебной практики. А риэлтор продал и забыл.

Какой хороший риэлтор!

Но квалифицированные специалисты в сфере недвижимости все же есть. Хорошие агенты по недвижимости зачастую опираются на собственную юридическую подкованность (огромную пользу принесет высшее юридическое образование), и наработанный опыт. Профессионализм нарабатывается годами, разнообразием сделок и анализом судебных разбирательств в данной сфере.

Суть работы агента по недвижимости сводится к трем направлениям:
— Подбор вариантов и показ квартир
— «Продажа» достоинств квартиры покупателю, убеждение в ценности жилья
— Подготовка документов и юридическое сопровождение сделки.
Каждым направлением должен заниматься отдельный человек, однако в российских реалиях всем этим занимается всего один: полупродажник, полуюрист, полупсихолог. При этом никто из нас, даже иногда и сами работники агентств недвижимости, зачастую и не знают, за что они берут деньги. И если раньше риэлтор требовал суммы просто за подбор вариантов (и хорошо, если хотя бы половина подходила под ваши требования), то сегодня, в едином информационном поле и свободном доступе в сеть Интернет каждый из нас может сделать это самостоятельно.

У вас должна быть четкая определенность, какие услуги вы получаете, оплатив работу риэлтора. Если с вами готовы работать без договора, если риэлтор не может четко объяснить, что именно он будет делать — не пользуйтесь его услугами.

Как выбрать хорошего риэлтора

Интересный момент настоящей работы агента по недвижимости — отсечение ненужных вариантов. Специалист находит 10 квартир, подходящих под ваши требования, и едет по всем адресам для того, чтобы воочию убедиться в соответствии описания действительности. Из каждой квартиры он должен предоставить подробный письменный или телефонный отчет, возможно, и с фотографиями. Где-то вид из окна подкачал, где-то дом покосился, где-то планировка оказалась не та, что нужно. Таким образом можно сузить выбор до 2-3 вариантов. И с ними уже начинает работать юрист.

Он раскапывает подробности о бывших владельцах квартиры (дома, участка и т.д.). Для начала специалист заказывает справку-выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРИП), ее стоимость около 250 рублей. Всего за сутки вы получите информацию, кто владелец квартиры и есть ли на нее не снятые обременения (залог в банке, несовершеннолетние дети и т.д.).

— Вы можете получить эту справку и сами, зная только адрес квартиры, — улыбается Ирина Сидорочева. — Однако вам предоставят информацию только о последних владельцах квартир. При этом стоит помнить, что изменения в этот реестр вносятся в течение 10 дней, а даты и число выданных запросов не сохраняются. То есть 9 дней назад эта квартира может быть уже продана, но сегодня вы об этом не узнаете. Интересно, что довольно часто на «лакомую» недвижимость могут заказать выписку сразу несколько агентов. Они даже в очереди стоят вместе.

Хороший риэлтор постарается проследить, на каком основании недвижимость была передана из одних рук в другие. Это необходимо для видения точной картины всех сделок, проходящих с квартирой. Теоретически основания для расторжения каждого из них может найтись на любом из этапов этой цепочки. Однако специалист с опытом по этим документам сможет оценить все возможные риски.

Адвокат Андрей Коршунов считает, что выбирать надо скорее не агента, а юриста. Потому как наибольшая часть рисков сосредоточена именно в юридической составляющей покупки. И без грамотного решения юридического вопроса тут не обойтись.

Как выбрать хорошего риэлтора

Кроме проверки документов, хороший агент вызывает специалистов для анализа совокупной стоимости владения домом, где будут указаны все предстоящие расходы по эксплуатации здания. Дома стареют, ветшают, и больше всего денег тратится не на коммунальные услуги, а на капитальный и текущий ремонт.

Еще одним признаком хорошего специалиста является фиксированная сумма вознаграждения: в процентах от стоимости жилья или в тысячах рублей за проведение одной сделки. Если горе-риэлтор предлагает вам продать квартиру, к примеру, за два миллиона рублей, а все, что он выторгует сверху, заберет сам, — бегите от такого спеца! Он способен не только заморочить и вам, и покупателям голову, но и попросту сорвать выгодную сделку.

Каждый из нас понимает, что при обнаружении любых, даже незначительных недостатков квартиры покупатель начнет торговаться. Даже если в объявлении стоит лаконичное «без торга», это совсем не значит, что хозяин совсем не способен «немножко подвинуться». В этот момент начинается ад: риэлтор пытается выторговать для себя лишние 10-20 тысяч, покупатель принципиально не идет на такие «жертвы», вы же остаетесь без выгодной продажи за те средства, которую хотели выручить. При этом, даже если сделка состоялась, но впоследствии была расторгнута, то вы должны вернуть полную стоимость сделки вместе с гонораром риэлтора. И если он «заработал» на этой сделке кругленькую сумму, приготовьтесь с ней расстаться.

Неграмотность риэлторов способна добавить нервотрепки в любую, даже самую благополучную сделку. Договоры оформляются на бегу, время осмотра квартиры переносится по нескольку раз, забываются даты и нужные документы для совершения сделки…А чего стоит одно заявление, что «согласно законодательству, вы должны освободить квартиру в течение двух недель». На требование показать этот закон или хотя бы сказать его номер такие агенты не знают, что ответить. Это требование незаконно. Вы вольны согласовать разумные сроки, в которые сможете переехать, и прописать их в договоре. Только тогда им нужно будет следовать.

— Не является показателем хорошего риэлтора и первоначальная бесплатная консультация, — отмечает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Если человек является хорошим специалистом, то он ценит свое время и не готов тратить его бесплатно на разного рода встречи, пусть даже с потенциальными клиентами.

А гарантии?

Хороший риэлтор не принимает за вас решение, покупать данную квартиру, или нет. Он может только предупредить обо всех возможных рисках, связанных с покупкой данного жилья. При этом абсолютное большинство людей ждут от риэлтора гарантий. А их не сможет дать никто. Ни один человек не может проверить всю историю продаж квартиры и уверить в ее кристальной юридической чистоте. И никто из нас не застрахован от проблем.

Вы никогда не сможете предусмотреть, есть ли у недвижимости, передающейся по наследству, наследник из другой области. К примеру, вы покупаете квартиру, а через месяц объявляется наследник на ее долю из Хабаровска. Завещание — не железобетонный документ, его можно подделать, оспорить, написать сотни раз в разных городах…. К недвижимости, переданной по завещанию, нужно относиться особенно осторожно.

—Хороший специалист всегда предоставит продавцу и покупателю предварительные договоры, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после, — утверждает Альбина Муратова. — Он проследит, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приема-передачи квартиры, расписки в получении денег, пр.);

Как выбрать хорошего риэлтора

Отдельный разговор о подделке документов. Не надейтесь, что вас это не коснется, что в Челябинске использование подложных документов — скорее единичный случай. Любая «липовая» справка может принести вам множество проблем от многолетних судов до отмены сделки по покупке недвижимости.

К примеру, вам предоставили поддельные документы, указывающие на девственную чистоту квартиры, и вы решили ее купить и даже внесли аванс. Однако при регистрации сделки факты всплывают и вы отказываетесь от покупки жилья. А человек с вашим авансом может пропасть, попасть в больницу, или деньги пропить, может же такое быть? При этом суммы аванса могут быть весьма приличные, вам на другой вариант оставшихся денег может не хватить. И как возвращать свой залог? Суд — процесс небыстрый. А вы могли бы проверить легальность справок, если бы заказали и получили их сами, и избежать множества проблем.

Покупка квартиры в ипотеку также не обезопасит покупателя. Хотя банк же проверяет чистоту квартиры. Получается, что вам не надо тратиться на риэлтора. Дешево и сердито! Не тут то было. Для сбора всех необходимых документов для получения ипотеки нужна уйма времени или… правильно, один агент по недвижимости. Также стоит помнить, что банки отлично умеют продавать недвижимость, и, если что-либо произойдет, ваша ипотечная квартира будет выставлена на продажу, а остаток средств за ипотеку вы так или иначе должны будете заплатить. Банк ничего не теряет. Так что тут гарантий также никаких.

— Страховкой от всевозможных рисков может стать так называемое титульное страхование, — рассказывает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Это документ, указывающий на решение всех спорных вопросов силами страховой компании. И если по решению суда вашу квартиру придется вернуть — вам возместят затраты на ее покупку.

Грамотные специалисты в сфере недвижимости рекомендуют сначала не прибегать к помощи агентов, а попробовать стать риэлтором для самого себя. И если у вас в какой-то момент опустятся руки или вам нужна будет юридическая помощь, то вы будете точно знать, зачем вы обращаетесь к специалисту. И требовать (именно требовать) решить вашу проблему за определенную сумму.

И главный совет: не торопитесь при оформлении документов. Взвесьте за и против. Даже если все устраивает — подумайте. Дайте себе на это, допустим, три дня. Вы же не китайские носки на рынке покупаете….

По данным специалистов АН «Компаньон», при покупке-продаже квартиры необходимо проверить следующий перечень документов:
— Паспорт собственника
— Правоустанавливающий(ие) документ(ы) (документ-основание)
— Правоподтверждающий(ие) документ(ы)(свидетельство о праве собственности)
— Справка из ЖЭКа (ТСЖ, пр.) о составе семьи и об отсутствии задолженности
— Договор купли-продажи, который будет представлен на регистрацию в УФРС

При необходимости:
— Нотариальное согласие супруга
— Разрешение органов опеки и попечительства
— Согласие сособственников и пр.

В зависимости от ситуации по приобретению (за наличный расчет или по ипотеке), требуется посмотреть дополнительные документы:
— технический, кадастровый паспорта
— отчет об оценке
— кредитный договор, пр.

Важно отметить, что это лишь примерный перечень документов, т. к. каждая отдельная ситуация индивидуальна и требует детального рассмотрения и внимания.

г.Челябинск, ул.Энгельса, 44 в
(351) 247-41-41 (многоканальный)

г.Челябинск
8-951-430-09-70

г.Челябинск, ул.Энгельса, 44 в
(351) 247-41-41 (многоканальный)
г.Челябинск
8-951-430-09-70
Комментарии к статье
  • Vladi 22.09.2016
    выбирать хорошего риелтора нужно по рекомендациям и по отзывам в Интернете!


  • 12.12.2016
    Ипотека или потребительский кредит - что выбрать заемщику?
    Покупка жилья – важнейший шаг в жизни любого человека. В сегодняшних реалиях далеко не каждый способен приобрести квартиру за наличные деньги. Более половины сделок с недвижимостью сейчас происходят с привлечением заемных средств, в том или ином виде. Разумеется, каждый стремится минимизировать свои расходы, поэтому у людей неминуемо встает вопрос выбора между ипотекой и кредитом
  • 08.06.2016
    Реформа системы кадастровой оценки недвижимости увеличит налоги в десять раз?
    Госдума в первом чтении приняла законопроект о переходе к государственной кадастровой оценке недвижимости. Новая схема расчета стоимости недвижимости вызвала шкал критики, но это не остановило депутатов
  • 30.12.2015
    Недвижимость Челябинска: итоги и прогнозы
    Готов поспорить, что в своем новогоднем обращении к россиянам Владимир Путин обязательно скажет «уходящий год был непростым для всех нас» или что-то очень близкое по смыслу. Строительная отрасль остро реагировала на политику, как и вся экономика страны. Подводя итоги года для рынка недвижимости города, все эксперты сходятся на том, что работать и получать прибыль удавалось вопреки, а не благодаря внешним факторам
  • 22.09.2015
    Ипотека в Челябинске оживает
    Не секрет, что 2015 год выдался непростым как для риелторов, так и для банков. С начала года рынок ипотеки демонстрировал снижение, но сейчас специалисты отмечают положительную динамику
  • 02.09.2015
    Как работают ваши менеджеры: агентства недвижимости
    Риэлтерский бизнес – дело непростое. Здесь каждая сделка для менеджера на вес золота и поэтому приходится дорожить каждым клиентом. Мы проверили, насколько трепетно к потенциальным покупателям относятся челябинские риелторы.
  • 11.03.2015
    Чего ожидать российскому рынку недвижимости в 2015 году
    Сектор недвижимости будет особенно чувствителен к происходящему в экономике спаду
  • 29.11.2014
    Цены на жилье в Челябинске: реалии и прогнозы
    В пресс-центре «АиФ-Челябинск» прошла пресс-конференция, посвященная ценам на жилье в уходящем и грядущем годах
  • 24.05.2014
    Цены на недвижимость в Челябинске будут расти
    Весенний ажиотажный спрос на недвижимость в этом году объясняется просто: жители города, встревоженные резким падением рубля и нестабильной ситуацией в экономике, решили вложить сбережения в квадратные метры
  • 25.03.2013
    Рынок недвижимости и ипотека: анализ и прогноз
    Организованный представителями банка ВТБ24 «круглый стол» был посвящен развитию рынка недвижимости и ипотеке в Челябинской области
  • 28.01.2013
    Ипотечный рынок Челябинска: итоги и прогнозы
    В прошлом году на Южном Урале волна спроса на жилье в новостройках подстегнула темпы роста ипотечного кредитования
С какой целью вы ищите информацию на нашем портале?


Stroyka174 Контакты: Электронная почта: reklama@stroyka74.ru