Как отремонтировать многоквартирный дом. Часть II

Надеяться на себя или на государство
Автор:
Андрей Гусельников, КП - Екатеринбург. Люди дела
Просмотров:
1028
Опубликовано:
23.06.2011 года

Как отремонтировать многоквартирный домПродолжение. Часть I здесь

 

Управдомы возвращаются или кто в доме хозяин

 

Генеральный директор ООО «УК «Нижнеисетская» Юрий Дулына:

– Люди считают, что 185-й закон - это некая панацея, этакая палочка-выручалочка. Там уже нет денег, осталось 20 миллиардов на следующий год на всю страну. Управляющие компании пришли к управлению жилфондом с нулевым балансом. Никаких мифических средств 60 - 70 - 80-х годов нам никто не передавал. Мы начинаем получать средства с момента начала работы. Проверяющие органы наказывают нас за то, что мы нарушаем права граждан, которые проживают в ненадлежащих условиях. Но у нас просто нет денег, чтобы сделать сразу все, справиться теми средствами, которые есть на данный момент. Если в Екатеринбурге жилфонд «тяжелый», то что говорить о небольших городах? Откуда только дома не достались нам в наследство! Например, наш микрорайон Химмаш практически весь был ведомственным. А что такое ведомственное жилье? Построили, бросили, потом передали муниципалитету. Я уже не говорю про дома военных - там просто аховое положение! Чтобы привести их в порядок, нужны многомиллионные вливания. Только по самым скромным подсчетам, на ремонт микрорайона Химмаш надо 700 миллионов рублей, а в прошлом году дали 2 миллиарда на всю Свердловскую область.

 

Елена Малахова:

 

–  Люди готовы платить за какие-то дополнительные услуги: видеонаблюдение, шлагбаум, консьержа. Но когда говоришь: «Давайте спустимся в подвал, там надо выполнить целый ряд работ, чтобы подготовиться к зиме», - все почему-то замирают в ожидании чуда. Полагают, что это должно делать государство. Почему-то люди думают: все, что за дверью, - это уже не мое. Постоянно приходится напоминать людям, что они собственники жилья, и подвал, и крыша - это тоже часть их собственности. Но самое обидное: люди не берегут то, что сделано с помощью их же денег! Как бы красиво мы ни отремонтировали подъезды, приходя через месяц-другой, видим, во что они превращаются.

 

Председатель правления ТСЖ «Юго-Западное» Вадим Арапов:

–  Мы грешим на собственников жилья, что они не проявляют инициативу. А как вы себе это представляете? Каждый по отдельности будет ходить в управляющую компанию? Зачастую нет представительного органа, который мог бы прийти и сказать: вот у нас столько денег, давайте будем делать то-то и то-то. Реальный заказчик может появиться только там, где есть объединение граждан - ТСЖ, кооператив. Есть правление - есть реальные люди, с которыми можно работать. У нас каждый год просчитывается объем капитальных затрат - приводить жилфонд в порядок, восстанавливать. Весной собирается правление, рассматривает предстоящий перечень работ, выносит решение. Летом-осенью выполняем работы, по окончании сезона проводим общее собрание и отчитываемся.

 

Для полноценного управления многоквартирным домом надо выстроить систему взаимоотношений заказчик –  исполнитель. На мой взгляд, лучшая модель - это комбинированная. Она применяется у нас в ТСЖ «Юго-Западное». ТСЖ является заказчиком услуг и финансовым фондом, а профессиональное управление, содержание инженерных систем и оборудования МКД находится в ведении управляющей компании. Это классическая модель отношений заказчик - подрядчик. Но если в управляющих компаниях работают специалисты, то в ТСЖ зачастую нет профессиональных кадров, нужна их подготовка. Работникам ТСЖ требуется обязательный ликбез. А еще лучше - нанять управляющего домом. Это может как физическое, так и юридическое лицо, выполняющее функции заказчика. Последний вариант оптимальный, но до него необходимо еще созреть и собственникам, и государству.

 

Заместитель генерального директора ООО «Фонд Радомир» Николай Моисеенко:

–  Приходит человек на прием с квитанцией и говорит: я плачу вам 4 тысячи в месяц. Первые 10 минут приема у меня уходит на то, чтобы пояснить, что основные расходы в этой квитанции - это коммунальные услуги. И только две строчки - «капитальный ремонт» и «содержание жилья» –  это расходы управляющей компании. Затем приходится объяснять людям, что они сами собственники дома и сами решают, какие ремонты в нем проводить. Конечно, федеральный фонд здорово помог, с 2008 года мы отремонтировали более 70 домов, на это ушло более 100 миллионов рублей. Но мы понимаем: дальнейшие ремонты можно будет проводить только за счет самих жильцов.

 

У нас разработана целая программа по выборам старших по домам. Самое тяжелое начинается, когда домовой комитет уже создан. Сперва запрашивают у нас документы, потом, когда посмотрят, сколько денег требуется, какова собираемость и сколько здесь работы, домовой комитет вдруг исчезает. Они думают, что денег много, а когда посмотрят, как по факту обстоит дело, в 80 процентах случаев складывают с себя полномочия.

 

Валерий Терентьев:

–  Я сам лично хожу по микрорайону Ботанический, провожу собрания –  создаем инициативные группы, домовые советы, как того сейчас требует закон. Наш опыт показывает: сделать это вполне реально -есть активные жильцы, на которых можно опереться.

 

Правда, инициативные собственники бывают разные, есть и те, кто подумывает о создании ТСЖ. Против такой формы управления домом я ничего не имею. Есть хорошие, эффективно работающие ТСЖ. Но бывают и такие, где председатели меняются по 5-6 раз. Впрочем, и управляющие компании бывают разные. Есть стабильные, умеющие работать, а есть такие, которые, не имея и не умея ничего, всяческими путями пытаются получить жилфонд. Зачастую это опять же происходит через создание ТСЖ.

 

Почему-то бытует мнение: ТСЖ –  это всегда хорошо, а управляющая компания - это всегда плохо. Мы в этом году на 110 домах сделали перерасчет по теплу на 12 миллионов рублей. Спрашиваю председателей ТСЖ: «Вы перерасчет за прошлый год сделали?» –  «Нет, – отвечают, –  мы деньги пока придержали».

 

СМИ говорят о негативных фактах только относительно управляющих компаний. А почему не говорят о собственниках? ТСЖ сейчас гораздо менее прозрачны. Нас, управляющие компании, постоянно проверяют Роспотребнадзор, Жилищная инспекция. ТСЖ не проверяет почти никто, как там расходуются деньги - большой вопрос.

 

Заместитель директора ООО «Первоуральская Жилищная Компания» Сергей Курганов:

–  Вам, екатеринбургским управляющим компаниям, хорошо: на таком-то доме накопилось столько-то денег на капитальный ремонт, на другом –  столько-то. В Первоуральске в квитанциях нет статьи «капитальный ремонт». Каждый раз идем с поклоном к жителям. И начинается: кто за крышу, кто за подвал, кто за узел управления, кто за замену труб. В одном доме жители подъезда полгода согласовывали ремонт стояка! А если надо отремонтировать кровлю, то тут требуется провести собрание всех жильцов многоквартирного дома. Но все же есть и положительные примеры. Жители дома по адресу ул. Береговая, 76в, отказались от услуг одной из управляющих компаний Екатеринбурга и создали ТСЖ. Наняли нас и первое, что сделали, - расписали план работ на 9 месяцев вперед. Председатель оказался толковым - понимает, что и в какой последовательности надо делать. Остается только пожелать, чтобы таких неравнодушных жителей было как можно больше.

Дмитрий Кружаев:

–  Люди начинают понимать, что от государства ждать помощи не стоит, и часто принимают решение провести ремонт из собственных средств. Мы ежегодно отчитываемся перед ними о том, как потрачены эти деньги. В нашем районе у каждого жителя есть информация о том, сколько денег было собрано и сколько осталось на так называемом лицевом счете дома. Инициатива жителей здесь имеет огромное значение. Допустим, у дома скопился миллион рублей на капитальный ремонт. Люди собираются и решают, куда его потратить: на кровлю, сантехнику, электрику, детскую площадку, еще что-то. Управляющая компания в данном случае лишь инструмент, мы лишь помогаем жильцам: накапливаем средства на счете, составляем дефектные ведомости и сметы, нанимаем подрядчика или можем, в конце концов, сами выполнить какие-то работы. Но без воли, без решения жильцов сами мы сделать ничего не можем.

 

Президент Фонда ЖКХ Свердловской области Василий Андриянов:

–  Жилищный кодекс сделал незаметную революцию: жильцы вдруг стали обладателями общедомового имущества. Многие об этом даже не догадываются. Кроме того, капитальный и текущий ремонты дома сейчас могут заказывать только собственники дома - это компетенция общего собрания.

 

А недавно в 161-ю статью Жилищного кодекса ввели новый орган - совет многоквартирного дома. Во многих домах жильцы даже не научились проводить общие собрания. Кто будет их организовывать сейчас, когда надо выбирать советы домов? Опять все ляжет на управляющие компании, как это было в 2006 году, когда в каждом доме выбирали способ правления. Кстати, если раньше старший по дому - это была должность самодеятельная, то теперь - вполне законная. В Кодексе указано, что он может контролировать управляющую компанию, выступать заказчиком и даже по доверенности выступать в суде от имени жильцов дома.

 

Злостные неплательщики

 

Владимир Пустовалов:

 

–  На многих домах накапливаются средства по статье «капитальный ремонт». Из этих средств в этом году планируем провести капитальные ремонты 126 домов, в остальных проводим текущий ремонт. Но здесь есть одна серьезная проблема. К сожалению, не все жители добросовестно оплачивают жилищно-коммунальные услуги. В результате на счетах некоторых домов средств не хватает даже на поддержание внутридомовых сетей - огромные долги! Люди не платят по 3 - 6 месяцев и более. Там, где задолженность превышает 9 месяцев, мы готовим документы в суды.

 

Валерий Терентьев:

 

–  Городу Екатеринбургу собственники и наниматели жилья должны 2 миллиарда 700 миллионов рублей. С поставщиками коммунальных услуг к августу у нас должна быть не более чем месячная задолженность, иначе нас не подключат на следующий сезон. А она сейчас у нас - 2 - 2,5 месяца.

 

Николай Смирнов:

 

–  Управляющие компании управляют деньгами, которые заплатили жители. Если они не заплатят, требовать с управляющей компании, чтобы она выполнила какие-то работы, бессмысленно. Из каких средств? В Екатеринбурге задолженность жильцов перед управляющими компаниями больше, чем задолженность УК перед поставщиками топливно-энергетических и коммунальных ресурсов. Управляющие компании вынуждены отвлекать средства с жилуслуг, чтобы обеспечить граждан теплом, светом, холодной и горячей водой. Когда идет недоплата 3 - 5 процентов, это понятно, но у нас есть дома, где не оплачивают по 10 - 15%, порой до 30%. И наказать их управляющая компания не может. Отключить весь дом? Пострадают те жители, которые добросовестно платят.

 

Новые технологии ремонтов

 

Директор ООО «ТермоТехника» Лев Осипов(подрядная организация):

–  Современные технологии позволяют существенно увеличить срок эксплуатации объектов и отодвинуть срок следующего ремонта на многие годы. Соответственно, нам легче нести ответственность за проделанную работу – сейчас мы даем гарантию на проделанную работу до 6 лет. Если срок простой металлической трубы - 10 лет, а замена не позднее чем через 20 лет, то когда мы ставим металлопластиковую трубу, у нее уже срок эксплуатации - 50 лет. То же самое с кровлями: у одного материала срок службы - 10 лет, у другого - 15, у третьего - 25. Разбег по цене не такой уж большой.

 

В 185-м законе четко определено, на какой вид работ какие материалы должны использоваться. Естественно, никто из подрядчиков не заинтересован в том, чтобы поставить на объект какие-то некачественные материалы – сегодня столько контролирующих органов! Приемку работ сдаем целой комиссии. И никакие иные материалы, кроме тех, что предусмотрены законом, использовать нельзя.

 

Николай Смирнов:

–  Хорошо, когда дом прошел по программе и средства на ремонт выделил Фонд реформирования ЖКХ. Но если нет, если не хватает накоплений на лицевом счете дома, то встает вопрос, где взять деньги? Есть большие сложности с получением кредитов. В Европе широко развито кредитование в коммунальной сфере. Но нельзя сравнивать Россию с Прибалтикой и Европой: у нас прошла приватизации и в каждом доме множество собственников. А в Прибалтике и Европе собственник один. В Англии это царская семья и пенсионный фонд, в Австрии - пенсионный фонд и частные управляющие компании. Они собственники домов, и им кредиты дают легко. А у нас, когда по 100 собственников в одном доме, никто кредит не даст.

 

Лев Осипов:

–  Однако уже есть положительный опыт. Вместе с Нижегородским заводом мы внедряем на Урале закрытые системы горячего водоснабжения (горячую воду «глушим» и «запитываемся» через отопление). Разработали программу, утвердили ее в банке «У РАЛ СИ Б», предложили ее управляющим компаниям - «Стандарту», «Радомиру». Но получить кредит на управляющие компании не получилось –  банки действительно готовы кредитовать только самих собственников. Поэтому вышли на ТСЖ.

 

Нужен диалог

 

Владимир Пустовалов:

Потенциал, который есть у управляющих компаний, нарабатывался годами. В каждой УК есть своя аварийно-диспетчерская служба, которая не только свой фонд обслуживает, но готова устранить любую аварийную ситуацию на социальных объектах. Кроме этого, ТСЖ постоянно обращаются за помощью: не могут запуститься в зимнее время или решить аварийную ситуацию. Специалисты управляющих компаний работают день и ночь, в ежедневном режиме отвечают на запросы граждан и контролирующих органов. Остро стоит в сфере ЖКХ проблема кадров: не хватает специалистов, нет системы подготовки кадров для жилищно-коммунального хозяйства. Необоснованные нападки на управляющие компании идут одна за одной. Обидно становится за тех людей, которые не щадя себя работают в управляющих компаниях.

 

Валерий Терентьев:

–  Я работаю в системе ЖКХ около 30 лет, начинал с мастера ЖЭУ. Сейчас самый больной вопрос - нет подготовки кадров жилищно-коммунального хозяйства. Нужны слесари-сантехники, мастера, начальники участков, начальники ЖЭУ. Нет колледжей, нет институтов жилищно-коммунального хозяйства, нет системы подготовки кадров. Эксплуатация и содержание жилья из-за этого очень сильно хромают. Это проблема общая - что для управляющих компаний, что для ТСЖ.

 

Василий Андриянов:

–  Сегодня есть непонимание между жителями и управляющими компаниями. Коммунальщики недоумевают: почему они работают, не щадя себя, а слов похвалы и благодарности не слышат. На мой взгляд, у большинства управляющих компаний не налажен диалог с населением. Здесь Свердловская область очень сильно отстает от соседей - Тюменской и Пермской областей. Там идет постоянное общение коммунальщиков с жителями, любое свое решение УК тут же транслирует через домовые комитеты, постоянно проходят жилищно-потребительские конференции. Когда есть понимание между управляющими копаниями и собственниками жилья, не возникает необоснованных претензий и жалоб. А когда коммунальщики отдельно, а жители отдельно, они ничего не понимают и ужасаются тем счетам, которые приходят. Естественно, возникают жалобы и обвинения в адрес ЖКХ. В управляющих компаниях очень сильные отделы по работе с населением. Им нужно как можно теснее работать с людьми, выстраивать диалог. Объяснять жильцам, что они сами - собственники своего дома. И сами решают, когда и как его ремонтировать.

 

Фотография с сайта blinnafig.ru


Каталог компаний Челябинска, где можно заказать услуги строительных работ любой сложности.

  • Квартира муниципальная, деревянный дом с печным отоплением. Живу в ней 30 лет, за это время ни разу не делалось в доме никакого ремонта. Самому дому...
  • Требуется ли вступление в СРО организациям, осуществляющим управление жилым фондом (Управляющие компании), для проведения работ по капитальному...
  • Каким нормативным документом предусмотрено невзимание платы за капремонт аварийного и ветхого жилья?
  • В подъезде нашего дома две недели назад был сделан косметический ремонт, но тут же был испорчен. Грузчики выносили большое количество мусора с чердака и оцарапали стены, свежевыкрашенные масляной краской ПФ-115. Царапины не очень глубокие, но до светлого
  • Хотим утеплить стену дома снаружи, но только своей квартиры и за свой счет. Нужно ли согласие жильцов дома, если да, то в какой количестве и в какой форме.
  • При протечке трубы хвс, аварийщиками была проведена сварке и брызгами испорчена плитка. Управляющая компания менять ее не хочет, говорит издержки производства, есть ли нормативы и законы по которым их можно заставить ее поменять? Ремонту нет и трех месяце
Кто вы в строительной сфере?


С какой целью вы ищите информацию на нашем портале?


Stroyka174 Контакты: Электронная почта: reklama@stroyka74.ru