Ипотека. Сказке конец.

До наступления кризиса в Америке активно развивалось ипотечное кредитование – раздувался сказочных размеров пузырь...
Автор:
Светлана Березина, специально для Stroyka74.ru
Просмотров:
1020
Опубликовано:
16.01.2009 года

До наступления кризиса в Америке активно развивалось ипотечное кредитование – раздувался сказочных размеров пузырь. Главные герои той сказки – американцы, купившие жилье на рынке рисковой ипотеки - sub-prime (кредиты, выданные заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей, практически без анализа их платежеспособности). Цены на недвижимость в США росли и поэтому американцы брали кредит под любой процент, так как жилье можно было выгодно перепродать. При этом банки предлагали заманчивые, но обманчивые условия - они выдавали займы без первоначального взноса и не требовали у граждан справки о доходах. В результате мыльный пузырь под названием «квадратные метры в ипотеку» в США раздулся до таких масштабов, что достиг почти 90% ВВП страны.


Но сказке пришел конец – и пузырь лопнул. Цены на квадратные метры в Штатах упали, а процентные ставки по кредитам – выросли. Возникла задолженность по выплатам. Объемы непогашенной ипотеки выросли до тех масштабов, что на грани банкротства оказались около полусотни банков. Оставшиеся в живых игроки финансового рынка испытали кризис «свободных» денег, соответственно, и цена на них выросла. Так появился кризис ликвидности.

Банковские решения

Капли от разорвавшегося ипотечного пузыря в США долетели и до российских банков. Основным источником финансовых ресурсов для нас служили заимствования на Западе - кредиты крупнейших мировых банков, секьюритизация (по сути - перезаклад) ипотечных кредитов, проведение IPO (массовое размещение акций и других ценных бумаг среди розничных акционеров). После того, как в США наступил кризис ликвидности, на российском рынке испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов. И последовала ответная реакция российских банков: немалая часть финансового сектора совсем отказалась от ипотеки, другие - изменили условия кредитования.


По последней информации банковского портала FinNews.ru, ЗАО "ЮниКредит Банк" (Москва) с 11 января 2009 года повысил процентные ставки по ипотеке с плавающей процентной ставкой. ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса" ("КМБ-Банк", Москва) повысил ставки и размер первого взноса по ипотечным кредитам.
ЗАО "Газпромбанк" (Москва) в декабре 2008 года повысил процентные ставки по программам ипотечного кредитования. Ставки увеличены на 3,75-5% в рублях и на 1-2,5% в долларах США. Ипотечные кредиты в евро банком больше не предлагаются.
ЗАО "Банк ВТБ 24" (Москва) в ноябре-декабре 2008 года повысил на 1% ставки по ипотечным кредитам в рублях на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. На сегодняшний день ставки по этой программе составляют 14,6-16,1% годовых в рублях (ранее 13,6-15,1%). Ставки по кредитам в долларах США и евро оставлены без изменений.
ЗАО Акционерный коммерческий банк "Абсолют Банк" (Москва) в декабре 2008 года повысил процентные ставки и изменил условия по программам ипотечного кредитования. На сегодняшний день банк выдает ипотечные кредиты только на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости. Процентные ставки были увеличены на 13% годовых в рублях, на 12% годовых в долларах США и на 16% годовых в евро и теперь составляют 28-29% годовых в рублях, 24-25% годовых в долларах США и 26-27% годовых в евро.

В то же время другие игроки напротив снизили процентные ставки. Так в декабре по сообщению FinNews.ru, ОАО "Альфа-Банк" (Москва) снизил процентные ставки по ипотеке. Минимальные ставки по кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья составляют 14,4% годовых в долларах США (ранее - 16,4%) и 19,4% годовых в рублях (ранее 21,4%), на приобретение коттеджа - 15,9% годовых в долларах США (ранее 17,9%) и 20,9% годовых в рублях (ранее 22,9%).

ЗАО Коммерческий банк "ДельтаКредит" (DeltaCredit, Москва) с 15 по 31 декабря 2008 года снизил ставки по основным ипотечным программам в долларах на 2%, сообщила пресс-служба банка. Максимальный срок действия одобрения увеличен до полутора месяцев.

Мнения и комментарии

Мы обратились в челябинские филиалы крупных российских банков за комментариями по вопросам, как изменились условия ипотечного кредитования, какую политику проводят банки по отношению к тем заемщикам, которые не в состоянии платить по кредитам, и как изменятся процентные ставки.


Евгения Халезина, руководитель Дополнительного офиса №3 (ипотечного центра) ОАО «УРАЛПРОМБАНК»:


«Кредитование в нашем банке осуществляется по Федеральной программе «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в соответствии со Стандартами ОАО «АИЖК» (г. Москва). Ставки по ипотечным жилищным кредитам в III-IV кварталах 2008 года поднимались дважды. Так, до 15 сентября 2008 года ставки по ипотечным жилищным кредитам были 10,75 – 14% годовых, в настоящее время: 15,5 – 18%. Кроме того, увеличился размер первоначального взноса с 10% до 30%. Прекращена выдача ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья. Размер единовременной комиссии за открытие текущего специального счета увеличился с 0,75% до 1,5% от суммы предоставляемого кредита.


Банк осуществляет рефинансирование выданных ипотечных кредитов (продажу закладных) на ОАО «ЮУ КЖСИ». В связи с тем, что ипотечные кредиты находятся на балансе банка очень непродолжительное время, случаи ненадлежащего исполнения заемщиками обязательств по кредитным договорам в нашем банке крайне редки. Кредитный договор содержит строгие требования к исполнению обязательств по ипотечному кредиту, их несоблюдение может повлечь требование о досрочном погашении кредита, а если такое требование не будет удовлетворено, то следует обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.


В случае дальнейшего увеличения ставок по ипотечным жилищным кредитам ОАО «АИЖК», Банк также поднимет ставки соразмерно увеличения ставок ОАО «АИЖК». В настоящее время ОАО «АИЖК» разработаны Правила и Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. В нашей практике случаи реструктуризации ранее выданных ипотечных кредитов отсутствуют. Однако изучение указанных документов позволяет сделать вывод, что произвести реструктуризацию ранее выданных ипотечных кредитов будет возможно лишь для очень узкого круга заемщиков в связи с тем, что требования к заемщикам и предмету ипотеки, содержащиеся в Стандарте, ужесточены».


Константин Шарифуллин, директор филиала «Южный Урал» ЗАО «Райффайзенбанк»:


«С 1 октября Райффазенбанк предложил своим клиентам воспользоваться программой покупки недвижимости на первичном рынке под залог имеющегося в собственности жилья, либо в рамках бесцелевого кредита под залог недвижимости в собственности. Эти продукты заменили собой программу покупки недвижимости на первичном рынке под залог приобретаемого жилья. Кроме того, мы увеличили размер первоначального взноса и процентные ставки по существующим ипотечным продуктам.


На ранних стадиях задолженности мы применяем индивидуальный подход к каждому клиенту. Банк, рассмотрев соответствующее заявление клиента, может пойти на реструктуризацию кредита, например, увеличить срок его выплаты, уменьшив таким образом ежемесячный платеж. Другой вариант – клиент в течение какого-то времени выплачивает банку только проценты, без учета основного долга, который он погашает уже после истечения оговоренного срока.


Существующая в Райффайзенбанке скоринговая модель позволяет говорить о том, что уровень «проблемных» клиентов находится под контролем. Однако в случае, когда клиент продолжает нарушать свои о бязательства перед банком, мы вынуждены применять меры судебной защиты.


Давать прогнозы сейчас сложно: все будет зависеть от ситуации на рынке и общего состояния экономики в ближайшие два года. При этом мы считаем ипотечное кредитование важнейшей составляющей розничного бизнеса и в долгосрочной перспективе ожидаем приток денежных средств на рынок, что позволит банкам скорректировать условия ипотечных программ в сторону улучшения».


Ирина Кудрякова, заместитель Управляющего Филиалом ЗАО ЮниКредит Банк в г. Челябинске:


«Для многих банков и для нашего в том числе, сейчас на первое место вышло не количество выдаваемых кредитов, а качество кредитного портфеля, а также вопрос доходности кредита. В настоящее время ЮниКредит Банк продолжает кредитовать клиентов под залог недвижимости. Сейчас в ЮниКредит Банке действующие процентные ставки по ипотеке составляют от 13,25% при кредитовании в иностранной валюте. С 11.01.2008 года по ипотечным кредитам, в том числе в рублях - введены новые условия кредитования с применением плавающей процентной ставки.


Вопросы с теми заемщиками, которые не в состоянии платить по кредиту, решаются в индивидуальном порядке. После анализа каждого случая заемщику могут быть предложены различные меры по разрешению этой ситуации.


В целом, ситуация на рынке ипотечного кредитования будет зависеть от дальнейшего развития ситуации на мировых рынках вообще и на российском рынке кредитования в частности. Что касается изменения ставок по ипотеке, то по ипотеке с плавающей процентной ставкой размер ставки привязан к рыночным индикаторам, поэтому может меняться как в одну, так и в другую сторону».

Правительственная политика

Для того, чтобы поддержать ипотечное кредитование в стране и регионах российское правительство вводит новые условия, которые в большинстве своем рассчитаны на помощь заемщикам.


Так, 26 декабря Госдума приняла во втором и третьем чтении поправки в действующее законодательство в части реализации залога. Согласно изменениям, жилые помещения, заложенные в счет обеспечения кредита, могут быть взысканы банком только по решению суда.


Также в связи с критической ситуацией платежеспособности населения внесены изменения в пользование материнским капиталом. С 1 января 2009 года средства маткапитала, почти 300 тысяч рублей, можно направлять на погашение ипотеки. Обязательное условие - нужно иметь на руках сертификат на материнский капитал. И независимо от того, сколько времени прошло с рождения ребенка, можно подать заявление о переводе средств на погашение ипотеки.


Для того, чтобы стимулировать спрос на жилье, правительство увеличивает налоговый вычет. С нового года сумма, с которой предоставляется налоговый вычет, увеличена до двух миллионов рублей. И сам 13% налоговый вычет вырос соответственно до 260 тысяч рублей.


Тем заемщикам, которые оказались в затруднительной финансовой ситуации, государство через Агентство ипотечного и жилищного кредитования предлагает три варианта реструктуризации ипотечных кредитов. Первый - АИЖК выступает в качестве сокредитора по реструктурированным кредитам. То есть заемщик остается клиентом банка, в котором оформил кредит, в свою очередь Агентство будет помогать гасить ему часть ежемесячного платежа. Второй вариант - Агентство выкупает закладные у банков с дисконтом. В этом случае заемщик платит только Агентству. И, наконец, Агентство предоставляет дополнительный целевой заем гражданину для погашения ипотечного кредита.


При этом выдвигается целый ряд требований к заемщикам, при соблюдении которых, будет произведена реструктуризация кредита. Кроме того, поддержка является отнюдь не безвозмездной, и в будущем людям, которым будет оказана помощь, придется оплатить долги Агентству. Добрый джинн бывает только в сказках, поэтому в любом случае заемщику можно надеяться только на себя и свои силы по выходу из кризиса.


Банкам, которые работают с ипотечным кредитованием, правительство тоже предлагает ряд антикризисных мер по рефинансированию кредитов. В том числе выкуп закладных с дисконтом, когда банк несет убытки, но получает «живые» деньги. Также выпуск ипотечных облигаций, под поручительство со стороны АИЖК, которые будут рефинансироваться в Банке России. При этом в конце 2008 года появилась информация о том, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) изменяет порядок рефинансирования выданных банками ипотечных кредитов. А именно: банк, желающий рефинансировать 10 старых ипотечных кредитов, должен для этого выдать 20 новых. Цель нововведения – благородная: возобновить массовую выдачу ипотеки. Но насколько она будет соответствовать другой цели – поддержке самих банковских структур?..


И все-таки ипотека, несмотря на все нарекания и возникшие финансовые колкости, для многих остается единственным способом получить жилье. При этом эксперты отмечают, что легче сегодня оформить ссуду тем, кто имеет «белые» доходы, так как банки стали более требовательно относиться к источникам доходов и кредитной истории заемщиков.


Потенциал ипотечного рынка в России огромен. Сравните: в европейских странах ипотека занимает больше половины ВВП, в России, по разным источникам, - менее 10%! Поэтому если ипотечное кредитование выживет сейчас, его ожидает большое будущее!


Фото с сайтов:

Ners.ru, Realty.doskiplus.ru, E1.ru, Ura.ru (карикатура Рогожина А.М.), Hypoblog.ru.

Комментарии к статье
  • Думающий 16.01.2009
    думаю, что выживет ипотека к тому же останется единственным способом для простых граждан заиметь свое жилье
  • Гашик 16.01.2009
    для Евгении Халезиной:
    Спасибо, написано оч подробно и понятным языком. Знаю людей, которые брали ипотеку именно в вашем банке и остались довольны уровнем обслуживания и скоростью принятия решений. Если в столь не легкие для страны времена ваш банк продолжает выдавать ипотечные кредиты, то это говорит о надежности и стабильности банка в частном. Желаю процветания и долгих лет работы))
  • Светлания 16.01.2009
    Я уверена, что ипотечное кредитование не исчезнет полностью в связи с продолжающейся неопределенностью в нашей стране. Этот рынок уже достаточно наработан, он не один-два года всего просуществовал, а много лет, произошло его становление.

    Безусловно, новая ситуация внесет изменения в условия данного продукта, но он не исчезнет полностью.

    В 2006 году шли слухи, стоит подождать и скоро у нас ипотека будет снижена до 8%, в итоге - все мы видим к чему пришли. Умные люди понимали, что этого не будет, и брали ипотеку, что делали правильно. Спасибо за данные, просто нет слов, под какие проценты теперь дают ипотеку :((((. Нормально, выживем, у нас сильный президентский аппарат ;)
  • Ева 16.01.2009
    Про 10% не видела информацию, я слышала, что у нас процента 2 жилья, приобретенного в ипотеку.

    Все таки у нас ипотеку не давали каждому второму, как обычные потребительские. У нас подход при выдачи ипотечного кредита во всех банка строгий, с проверкой всех документов, ну а если даже 2ндфл не предоставишь, то все равно проверят по своим каналам - сможешь ли ты платить. И соответственно люди, которые брали ипотеку догадаются, что нужно придти в банк и в индивидуальном порядке решить вопрос, в случае появления непредвиденных ситуаций.

    Ну и самое главное, недвижимость не обесценится в один миг, - всегда будет в цене. Так что, банки не особо теряют даже в случае не получения платежей, по сравнению с потребительскими кредитами.


  • 29.08.2018
    Субсидирование домостроения в России
    Документ устанавливает льготный размер кредита физическим лицам для покупки домов из дерева заводского изготовления. Скидка составляет 5%, а средства для возмещения задолженности банкам выделяются из федерального бюджета. На предоставление субсидии в рамках данной ипотеки уже выделено 197,7 миллионов рублей
  • 30.12.2015
    Недвижимость Челябинска: итоги и прогнозы
    Готов поспорить, что в своем новогоднем обращении к россиянам Владимир Путин обязательно скажет «уходящий год был непростым для всех нас» или что-то очень близкое по смыслу. Строительная отрасль остро реагировала на политику, как и вся экономика страны. Подводя итоги года для рынка недвижимости города, все эксперты сходятся на том, что работать и получать прибыль удавалось вопреки, а не благодаря внешним факторам
  • 02.09.2015
    Как работают ваши менеджеры: агентства недвижимости
    Риэлтерский бизнес – дело непростое. Здесь каждая сделка для менеджера на вес золота и поэтому приходится дорожить каждым клиентом. Мы проверили, насколько трепетно к потенциальным покупателям относятся челябинские риелторы.
  • 03.02.2015
    Как продавать вторичное жилье: советы экспертов
    Кризис – весьма неплохое время для тех, кто заранее запасся валютой - долларами или евро
  • 28.08.2014
    «10 добрых дел» - 2014
    21 августа в Челябинске прошел II Благотворительный фестиваль «10 добрых дел», организаторами которого выступили ГП «Компаньон» и сайт 74.ru
  • 17.12.2013
    Куда вложить деньги?
    Перед новым годом все больше людей обращается в АН «Компаньон» с вопросом «Куда вложить деньги?». Специалисты решили проанализировать, что можно предложить инвесторам, и какие виды вложений наиболее выгодны на сегодняшний день
  • 25.07.2013
    Благотворительный фестиваль «10 добрых дел» прошел в Челябинске
    Более полумиллиона, а точнее 593 625 рублей собрал благотворительный фестиваль «10 добрых дел», прошедший 18 июля на территории отеля SMOLINOPARK
  • 11.07.2013
    Итоги  XVII Национального Конгресса по недвижимости
    7-9 июня в Челябинске состоялся XVII Национальный Конгресс по недвижимости, организованный РГР в партнерстве с Региональной Гильдией Риэлторов «Южный Урал» при поддержке Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости ФИАБСИ (FIABCI), Торгово-промышленной палаты России, правительства Челябинской области и власти Челябинска, «Южно-Уральского государственного университета»
  • 19.06.2013
    Конгресс по недвижимости: разговор профессионалов
    Люди, увлеченные своим делом, могут говорить о нем бесконечно. Это в очередной раз подтвердилось на XVII-м Национальном конгрессе по недвижимости
  • 16.11.2012
    «Обратная ипотека» повысит качество жизни челябинских пенсионеров
    У пенсионеров появилась возможность улучшить материальное положение за счет собственной недвижимости
  • Риелтор требует оплаты, хотя сделка не состоялась
  • Здравствуйте! Скажите пожалуйста, могу ли я оформить отдельный вход в мою жилую квартиру, на 1-м этаже, не забирая общей территории, не разрушая стену общую (она уже разрушена для моего официально оформленного балкона), т.е. я хочу часть балкона разрушить
  • Здравствуйте! Хотим построить магазин на собственном земельном участке. Какой перечень документов необходимо собрать для получения разрешения...
  • Здраствуйте, подскажите пожалуйста, как найти и оформить землю под строительство дома. Приходим в земельный комитет, а там говорят, что свободной...
  • Я купила квартиру, собственник этой квартиры выписалась, а ее сын не желает выписываться из этой квартиры, в договоре прописано, что они обязуются...
  • Я с сестрой вступил в наследство. Сделали раздел, поделили участок. На моем участке осталось строение: жилой дом, в котором я с детства прописан....
Кто вы в строительной сфере?


Stroyka174 Контакты: Электронная почта: reklama@stroyka74.ru