Дольщиков спасет новый закон?

В свете ситуации вокруг компании «Гринфлайт» и микрорайона «Академ», вопрос обманутых дольщиков приобретает для Челябинска ключевое значение. Мы обратились к ведущим экспертам строительной индустрии за комментариями
Автор:
Петр Малетин, главный редактор Stroyka74.ru
Просмотров:
656
Опубликовано:
24.08.2016 года
Дольщиков спасет новый закон?

В 2017 году должен вступить в силу закон о защите дольщиков. В частности, он предусматривает ужесточение ответственности застройщиков, повышение требований к уставному капиталу и возможность создания компенсационного фонда для дополнительной защиты прав дольщиков.

Мы спросили наших экспертов о том, поможет ли данный законопроект защитить права дольщиков, какие еще законодательные изменения необходимы и как действовать людям, которые собираются приобретать жилье на стадии строительства.

Финансовый директор СК «Легион» Иван Клушин настроен скептически по отношению к закону:

«Я не думаю, что он сильно поможет. Закон законом, но пока есть недобросовестные застройщики, они найдут способ его обойти. На мой взгляд, зерно здравого смысла есть в предложении заменить частные страховые компании государственной структурой – компенсационным фондом. Это может стать определенной защитой для граждан.

Повышение требований к уставному капиталу тоже не решает проблему. Это лишь усложняет вход на рынок для маленьких компаний. Так можно подстраховать риски, но мы знаем, что банкротятся и крупные компании.

Мой совет – покупайте жилье на хорошей стадии готовности – от 70% и выше. Изучайте репутацию застройщика, доверяйте компаниям, которые давно на рынке».

С ним согласен директор АН «Инвестор» Максим Пыленок:

«Эффективность закона может показать только время. Если вы покупаете жилье сейчас, то мой совет – берите готовое. На сегодня это единственный стопроцентный способ защититься от недобросовестных застройщиков.

Необходимо всегда взвешивать свои риски. Строящееся жилье потому и дешевле, что его покупка – определенный риск. Система страховки дольщиков уже продемонстрировала, что она не работает. Никто не будет отвечать за деньги людей, кроме них самих. Если копать глубже, чем просто совет приобретать готовое жилье, то стоит всегда обращать внимание на историю застройщика, сроки сдачи жилья и его административный ресурс».

Руководитель направления строительства и инвестиций ГП «Компаньон» Татьяна Куцан оказалась о законе более высокого мнения, чем ее коллеги:

«Основная цель внесения изменений в 214 ФЗ - наладить правовой механизм взаимодействия застройщиков и дольщиков, защитив тем самым их интересы. Помимо повышения требований к уставному капиталу и создания компенсационного фонда, законопроект существенно повысит уровень информационной открытости застройщиков, также будет введен Единый электронный реестр застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств дольщиков. Законопроект призван помочь гражданам избежать передачи денег лицам, которые не имеют права привлекать средства граждан в строительство жилья.  

Кроме изменений в 214 ФЗ, внесены поправки касаемо деятельности саморегулируемых организаций (СРО).  Теперь максимальная ответственность будет на генподрядчике, который несет ответственность, в том числе и за привлеченные субподрядные организации. Это скажется как на качестве, так и на сроках строительства».

В том, что касается советов для граждан, которые решились на покупку строящегося жилья, Татьяна Куцан согласилась с предыдущими экспертами:

«Перед покупкой любого объекта недвижимости необходимо провести тщательную юридическую экспертизу документов на объект. Это поможет выявить все возможные риски. Также необходимо знать историю деятельности застройщика, его репутацию на рынке. Зачастую простому обывателю сложно сориентироваться во всех нюансах, поэтому рекомендую обращаться в надежную риэлторскую компанию, которая является членом Российской Гильдии Риэлторов (РГР), а также имеет опыт в работе с новостройками».

Юрисконсульт Центра недвижимости «Форум» Ольга Костина, тоже считает, что новый закон в какой-то степени сможет защитить дольщиков, особенно при использовании механизма банковского проектного финансирования строительства:

«Наверное, при предоставлении банком целевого кредита на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, банк будет выставлять условия о полном контроле за застройщиком: о целевом использовании застройщиком денежных средств, о соблюдении требований проектной документации, о предоставлении банку информацию обо всех организациях, привлеченных застройщиком или лицами для строительства, всех операциях, связанных с расчетами по строительству, о предварительном согласовании с банком изменений в условия договоров участия в долевом строительстве. Это также даст право банку запрашивать у застройщика информацию и документы, необходимые для контроля за целевым использованием денежных средств кредита, и обяжет застройщика предоставлять банку такую информацию. При вступлении в силу этих изменений в закон, появится порядок в хозяйственной деятельности застройщиков, и уменьшится риск растраты денежных средств дольщиков не по целевому назначению.

Также считаю, что поправки в закон о долевом строительстве об открытии счета эскроу, которые банк на основании зарегистрированного ДДУ будет открывать дольщикам, в целях учета и блокирования средств, полученных в счет уплаты цены по ДДУ, даст реальную возможность контролировать строительство многоквартирного дома.

При уступке прав требований по ДДУ будут переходить все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним дольщиком. Средства, размещенные на счетах эскроу, застройщик сможет получить на основании подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, однако ожидается, что эти средства банк будет засчитывать в счет погашения кредита».

Также, Ольга Костина обозначила ряд законодательных изменений, которые, по ее мнению, могли бы помочь гарантировать безопасность долевого строительства:

«Запрет на привлечение застройщиком денежных средств дольщиков до момента ввода объекта в эксплуатацию. Да, это отразится на стоимости объекта долевого строительства, Застройщик не сможет строить многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости в больших количествах. И данные изменения, конечно же, в итоге приведут к тому, что на рынке останутся только крупные Застройщики. Может быть, это и не плохо, так как обывателю очень сложно сразу рассмотреть  недобросовестного  Застройщика, так как на рынке их сейчас много.

Также, если бы застройщикам государство предоставляло льготы по налогообложению, это помогло бы  им держаться на плаву, и не было бы таких частых банкротств. Ведь в основном, добросовестному застройщику чаще всего сложно выживать на рынке только из-за большого давления налоговых органов.

И еще, конечно же, необходим более жесткий контроль за хозяйственной деятельностью застройщиков со стороны государственных органов и за их целевым использованием денежных средств дольщиков».

Руководитель отдела нового и строящегося жилья Центра недвижимости «Форум» Инга Журавлева считает, что отказываться от покупки строящегося жилья все-таки не стоит и приводит несколько советов, которые помогут обезопасить сделку:

«Да, на сегодняшний день затягивание сроков сдачи жилья законным владельцам – печальная тенденция для новостроек. Низкая цена всегда привлекает, но и заставляет задуматься об условиях покупки. Тем не менее, покупать квартиру на стадии строительства выгодно! 

Наш основной совет - выбрать застройщика с безупречной репутацией и выбирать профессиональных риэлторов. Опыт риэлторов позволяет изучать последние проданные застройщиком объекты и делать выводы о безопасности работы с ним. Если дома были построены в срок или с минимальным опозданием, квартиры были раскуплены быстро, претензий со стороны покупателей не последовало, значит, застройщик будет придерживаться заявленных стандартов работы и со своими новыми объектами. Мы наблюдали поведение компаний-застройщиков в самые тяжелые периоды кризиса. Это, как известно, идеальный лакмус надежности, и эффективная работа компании в период кризиса – самый веский для покупателя аргумент в пользу застройщика.

Нельзя не упомянуть и про то, что часть рисков поможет снизить грамотная экспертиза документов застройщика и изучение договора долевого участия. Проконсультировавшись со специалистом, можно, например, предложить застройщику пересмотреть некоторые неоднозначные пункты договора. Некоторые компании идут навстречу покупателю и могут предложить компромиссные варианты. Юрист же поможет вам проконтролировать правовое оформление этих компромиссов».

Комментарии к статье
  • Я ольга 19.10.2016
    Крупные агентства недвижимости, чьи представители дают комментарии по этому вопросу, активно продавали квартиры в академе, рекомендовали приобрести, выдавали юридические экспертизы, все сулило благополучный исход.


  • 15.11.2016
    Долгострои Челябинска 2016
    Знаменитый храм Sagrada Familia, архитектором которого выступил великий Антонио Гауди, строится с 1882 года и до сих пор не закончен. Несмотря на это, долгострой стал одним из главных символов Барселоны и породил легенду о том, что в день окончания его строительства начнется конец света
  • 10.11.2016
    «Король Плаза»: будущее уже наступило
    В фантастических фильмах мы часто видим, что люди будущего живут в идеальном мире, изолированном от всех опасностей и сложностей окружающей среды. Но Вертикальный дворец «Король Плаза» доказывает, что будущее наступило не только в голливудском кино, но и в нашем городе
  • 22.08.2016
    Новостройки Челябинска 2016. Часть 3. Центр
    Портал Stroyka74 продолжает ревизию новостроек города. На сей раз объектом нашего внимания стали новые и строящиеся дома в центре Челябинска
  • 20.06.2016
    Новостройки Челябинска 2016. Часть 2
    Портал Stroyka74 продолжает инспектировать новостройки Челябинска. Сегодня мы представляем вторую часть обзора новостроек северо-запада и центра
  • 06.06.2016
    Новостройки Челябинска 2016. Часть 1
    Портал Stroyka74 продолжает инспектировать новостройки Челябинска. Сегодня мы представляем первую часть обзора новостроек самого быстрорастущего района города – северо-запада
  • 28.04.2016
    Как защититься от «черных риэлторов»?
    В рамках выставки «Загородный дом. Недвижимость. Ландшафтный дизайн. Озеленение» состоялся круглый стол на тему «Черные риэлторы. Методы правовой защиты всех видов сделок с недвижимостью»
  • 20.02.2016
    Новостройки Челябинска: Тракторозаводской и Металлургический районы
    Портал Stroyka74 продолжает инспектировать новостройки Челябинска. Сегодня на очереди Тракторозаводской и Металлургический районы
  • 30.12.2015
    Недвижимость Челябинска: итоги и прогнозы
    Готов поспорить, что в своем новогоднем обращении к россиянам Владимир Путин обязательно скажет «уходящий год был непростым для всех нас» или что-то очень близкое по смыслу. Строительная отрасль остро реагировала на политику, как и вся экономика страны. Подводя итоги года для рынка недвижимости города, все эксперты сходятся на том, что работать и получать прибыль удавалось вопреки, а не благодаря внешним факторам
  • 16.12.2015
    Новостройки 2015: жилые комплексы и микрорайоны. Часть 2
    Говорят, зима – не сезон для строительства. Но современные многоэтажки не перестают строить ни в холод, ни в кризис. Портал Stroyka74 продолжает следить за ходом крупнейших в городе строек
  • 24.08.2015
    Новостройки 2015: жилые комплексы и микрорайоны. Часть 1
    Челябинск является одним из лидеров среди российских городов по доступности жилья. Об этом говорит упрямая статистика
  • Добрый день Заключил договор долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ 214. Договор во вложении. Подскажите пожалуйста: 1.Каков крайний срок, когда застройщик может передать мне квартиру по акту приема-передачи, без штрафных санкций для него ?
  • В апреле 2010 г. оформили ипотеку и купили квартиру в новостройке. Квартира без отделки. Произвели качественную и дорогую отделку. Заселились в...
  • Здравствуйте, я пенсионерка - 59 лет. Могу ли я под залог 2х.к. квартиры получить ипотеку на приобретение квартир в новостройках.
  • Подскажите, пожалуйста, мы с мужем являемся собственниками квартиры. Это новостройка, и еще не началось оформление квартир в собственность, хотя...
  • Всем доброго времени суток. Покупал квартиру в строящемся многоэтажном жилом доме. В течении нескольких месяцев дом достроят, пригласят на осмотр квартиры. Квартира на втором этаже внизу сделали пристрой для магазина крыша которого находится на уровне пол
Кто вы в строительной сфере?


Ваши планы в этом году по ремонту или строительству?