Чего ожидать российскому рынку недвижимости в 2015 году

Сектор недвижимости будет особенно чувствителен к происходящему в экономике спаду
Автор:
По материалам интернет-сайтов
Просмотров:
4414
Опубликовано:
11.03.2015 года
Чего ожидать российскому рынку недвижимости в 2015 году

Обычно динамика этого сектора отстает от цикла реальной экономики примерно на год, так что эффект ожидается, но не мгновенный. Последствия текущего спада для рынков коммерческой и жилой недвижимости будут негативными в одинаковой степени, но их масштабы различны. Рынок коммерческой недвижимости пострадает сильнее, тогда как для строителей жилья ситуация станет определяться продолжительностью жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада. Неустойчивость валютного курса является проблемой главным образом для девелоперов коммерческой недвижимости, у которых самая высокая концентрация валютного долга, а повышение процентных ставок в большей степени негативно отразится на сегменте жилой недвижимости. Более подробно ситуацию комментирует старший аналитик Sberbank Investment Research, CFA Юлия Гордеева:

Рынок жилой недвижимости

«Начавшаяся в 2014 году неблагоприятная экономическая ситуация практически не отразилась на продажах строителей жилой недвижимости, которые, наоборот, увеличили объемы продаж на фоне резкого падения рубля и зачистки банковского сектора. Такая ситуация выглядит парадоксально с учетом ухудшения макроэкономических условий, но она вполне соответствует российскому менталитету – население стремится уберечь денежные средства от девальвации и возможного кризиса банковской системы или введения контроля над движением капитала. Опасения последнего выглядят относительно обоснованными, однако попытки защититься от падения рубля путем вложений в недвижимость вызывают сомнения. Цены на жилую недвижимость (за исключением класса люкс) перешли в рублевое измерение в предыдущий кризис и с тех пор устанавливались в национальной валюте. Если не произойдет дальнейшего хаотического обвала рубля и взлета инфляции, за которыми может последовать долларизация всей экономики, цены на жилье вряд ли снова будут исчисляться в долларах, поскольку доходы и сбережения потребителей по большей части номинированы в рублях.

Кроме того, эксперты полагают, что тенденция к росту цен в последние две недели декабря 2014-го и планы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, чтобы компенсировать убытки от девальвации рубля и повышения процентных расходов, – это лишь попытка выдать желаемое за действительное. На фрагментированном рынке с высоким уровнем конкуренции и уже с достаточно большим объемом предложения, где некоторые игроки неизбежно начнут испытывать финансовые проблемы, вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет, и девелоперы будут вынуждены абсорбировать увеличение затрат на 10–15% (примерно 5–10% их расходов привязано к доллару и евро, а повышение стоимости финансирования составляет еще 5%), а не перекладывать это увеличение на плечи покупателей. Тем более что покупательная способность, особенно на товары эластичного спроса, явно снизится (не менее, чем на 7%). Таким образом, любое повышение цен будет кратковременным, и при существенном сокращении рабочих мест, продолжительном падении реальных доходов и сохранении высоких процентных ставок цены на жилье в отдельных регионах могут снизиться. Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос.

На рынке жилья по-прежнему присутствует фундаментальный спрос, что поспособствует последующему восстановлению рынка, но это, скорее, перспектива не 2015 года. Текущие ставки по ипотечным кредитам чрезмерно высоки (по сути, кредитование сейчас предоставляется Сбербанком и ВТБ24, а у банков, занимающих оставшиеся 40% ипотечного кредитования, – заградительные ставки), и отсутствие ипотечного финансирования может сократить спрос на 20–30%, так как по ипотеке продается около 30% всего жилья в РФ и от 40 до 80% – на первичном рынке. Масштабы спада будут зависеть от того, как долго процентные ставки останутся на высоких уровнях и насколько банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов (для текущих продаж повышение суммы первоначального взноса имеет большее значение, чем повышение ставок). Быстрое снижение процентных ставок, которое ожидается рынком, отчасти выправит ситуацию или, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит или минимизирует снижение цен.

Рынок коммерческой недвижимости

В сегменте коммерческой недвижимости ситуация уже серьезно ухудшилась. Во-первых, рынок все еще не оправился от повышения налога на недвижимость, который ударил по чистому операционному доходу, особенно в сегментах более старой и менее качественной недвижимости. Во-вторых, на рынке уже имеется избыток предложения. Хуже всего ситуация в сегменте офисов класса А, где доля вакантных площадей близка к 30%, и в ближайшие 12 месяцев избыток еще больше увеличится. При низком спросе такая ситуация приведет к снижению арендных ставок как в долларах, так и в рублях. Впрочем, многое будет зависеть от характеристик конкретных проектов, их местоположения, набора арендаторов и условий контрактов.

Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже в основном устанавливаются в рублях, и в этом сегменте меньше вероятность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний. Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, состава арендаторов и местоположения. Впрочем, есть и еще один существенный фактор риска, который может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление конкуренции с сегментом класса А, где ситуация прогнозируется очень сложной из-за избытка предложения. Если курс рубля останется на текущих уровнях или, что еще хуже, продолжит снижаться, арендаторы недвижимости класса Б, возможно, начнут переезжать в класс А, который станет намного дешевле (именно такая ситуация сложилась в 2009 году). Это приведет к снижению уровня занятости площадей и негативно отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.

В сегменте торговых центров, несмотря на текущий избыток предложения, давление на арендные ставки, вероятно, станет слабее, так как доля свободных площадей здесь намного ниже, и розничные продажи не подвергнутся сильным колебаниям, что поддержит рублевый оборот. Тем не менее, арендные ставки в долларах также будут снижаться. Масштабы этого снижения определит продолжительность ослабления рубля. Если курс российской валюты сохранится в диапазоне 60–70 руб. за доллар в течение года, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает их снижение на 20–40% по сравнению с текущими ставками в долларах. Между тем торговые центры устанавливают валютные коридоры (45–55 руб. к доллару) для удержания арендаторов, надеясь на временный характер ослабления рубля. А это – вопрос цен на нефть и геополитических рисков.

Стадия восстановления: к чему готовиться

Кризис не может продолжаться вечно, так что закономерен вопрос: чего следует ожидать на этапе восстановления? На этот раз, как и во время финансового кризиса 2008–2009 годов, сектор жилой недвижимости окажется в авангарде экономического роста. Фундаментальный спрос в России остается на высоком уровне: на душу населения в стране приходится лишь 24 кв. м жилья. В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся сейчас на рынке, исчезнет довольно быстро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением. В разных регионах этот процесс будет неравномерным.  

Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то здесь по темпам восстановления торговые центры обгонят офисные помещения по ряду причин. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения сейчас несколько ниже. Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ретейлеров воспользоваться ростом доходов и потребления, которое неизбежно (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму уровень безработицы в России сравнительно низок в связи со структурным дефицитом рабочей силы, а потому рост зарплат и восстановление потребительского спроса рано или поздно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом, так же как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Впрочем, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке высококачественных активов от владельцев, испытывающих финансовые трудности, или банков, желающих избавиться от непрофильных залогов».

Фото: bank-ombudsman.kz

Источник: rbc.ru

Комментарии к статье
  • Рустам 29.03.2015
    весь рынок остаановился


Кто вы в строительной сфере?


  • Квартиры в Челябинске, Магнитогорске, Сочи: продажа, рассрочка, ипотека. Предложения от застройщиков, квартиры в новостройках, «под ключ».
  • Таунхаусы в коттеджных поселках Челябинска, Магнитогорска, области. Экологически чистые районы, уникальная природа, ипотека.
  • Земельные участи и дома в коттеджных поселках Челябинска и области.